广西壮族自治区河池市人民政府办公室


关于印发河池市经济适用住房管理办法的通知

河政办发〔2009〕19号


各县（市）、自治县、区人民政府，市直各委、办、局：

《河池市经济适用住房管理办法》已经河池市二届人民政府第28次常务会议审议通过，予以印发，请结合实际，认真组织实施。








二○○九年二月二日







河池市经济适用住房管理办法




第一章　总则


第一条　为改进和规范我市经济适用住房制度，加快经济适用住房建设，改善城镇低收入家庭住房条件，保护当事人合法权益，根据《广西壮族自治区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（桂政发〔2007〕44号）有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指河池市城区范围内家庭收入、住房状况等符合市人民政府规定条件的家庭。

第三条　经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。经济适用住房供应对象要逐步与廉租住房保障对象相衔接。本市城区范围内经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理，应当遵守本办法。

第四条　在国家、自治区统一政策指导下，按照政府主导、社会参与、统一规划、合理布局的原则，因地制宜发展经济适用住房。

根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，合理确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象。

第五条　市人民政府将经济适用住房建设纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划，并向社会公布。

第六条　市住房制度改革委员会负责经济适用住房发展的指导、协调和制定相关政策，拟订经济适用住房建设的实施方案，对经济适用住房开发、建设、销售、管理等进行具体指导和协调、监督。市住房制度改革委员会办公室（以下简称“市房改办”）负责拟订经济适用住房的发展规划、年度建设计划和具体实施方案，并对经济适用住房项目进行组织、管理和监督。

市建规委、发改委、物价、财政、国土、监察、税务及金融管理等部门根据职责分工，负责经济适用住房有关工作。


第二章　优惠和支持政策


第七条　经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入市本级年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，按照国家有关政策给予优先保证。

第八条　经济适用住房建设项目可根据有关规定减免当地城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

经济适用住房建设单位报所在地人民政府同意，可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第九条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市房改办准予购房的核准通知。

购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。

第十条　经济适用住房的建设和供应要严格执行国家规定的各项税费优惠政策。

第十一条　严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，擅自改变土地用途和规划条件或以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。


第三章　建设管理


第十二条　经济适用住房要统筹规划、合理布局、配套建设，充分考虑城市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求，合理安排区位布局。

第十三条　国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划、经济适用住房中长期发展规划和年度建设计划，编制经济适用住房中长期用地规划和年度用地计划，并根据市政府批准的选址方案，落实经济适用住房项目用地。

第十四条　经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市房改办直接组织建设。

第十五条　经济适用住房项目法人确定后，房改部门依法与项目法人签订经济适用住房建设项目合同书，合同中要对单套住房建筑面积、户型比例进行约定。

第十六条　经济适用住房建设项目签订合同书后，中标人凭中标通知书、合同书和项目立项批复等相关资料到发展改革、建设规划、国土资源、环保等行政主管部门办理项目报建手续。

第十七条　在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，由规划、国土资源和房改办在区域适宜的商品住房建设项目中选定，经市政府批准后，在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。在土地入市交易时，经济适用住房配套建设项目应与商品住房项目同时列为规划建设项目，统一规划，统一建设。在住房销售时，经济适用住房和商品住房应分别销售、分别管理。

第十八条　经济适用住房单套的建筑面积原则上控制在60平方米左右；4人以上（含4人）多人户家庭居住的户型建筑面积可以按自治区人民政府办公厅桂政办发[1995]39号文件规定的二、三、四类套型住宅建设。市人民政府根据经济发展水平、群众生活水平、住房状况、家庭结构和人口等因素，按桂政发[2007]44号文规定，合理确定经济适用住房建设规模和各种套型的比例，并进行严格管理。

第十九条　经济适用住房的规划设计和建设必须按照发展节能省地环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能，既满足住户的居住需求，又考虑低收入家庭的经济承受能力。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，降低成本。

第二十条　经济适用住房建设单位对其建设的经济适用住房工程质量负最终责任，向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任，确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。

经济适用住房的施工和监理，应当采取招标方式，选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理公司实施。

第二十一条　经济适用住房建设项目实行验收制度。住房建设项目竣工时，依据相关法律法规要求，采取一户一验方式，由建设单位组织实施项目工程竣工验收工作，建设工程质量监督机构对竣工验收工作依法监督，工程项目竣工验收合格后方可交付使用，对验收不合格的经济适用住房不得交付使用。

经济适用住房项目的各种配套设施建设，要按照小区规划设计的要求与项目建设同步进行；凡配套设施达不到规划设计要求的，不得通过验收。

第二十二条　承建经济适用住房项目的开发建设企业，必须定期向房改办报送建设进度情况和相关统计报表。

第二十三条　经济适用住房项目可以采取招标方式选择物业服务企业实施前期物业服务，也可以在社区居委会等机构的指导下，由居民自我管理，提供符合居住区居民生活需要的物业服务。


第四章　价格管理


第二十四条　确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由价格主管部门会同房改办，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。

房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市房改办直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。

第二十五条　经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理。

第二十六条　经济适用住房实行收费卡制度。对经济适用住房开发、建设单位，由市人民政府发给经济适用住房收费登记卡，相关单位按收费登记卡规范各项收费。经济适用住房的开发单位在交纳各种行政事业性收费时，向收费的部门和单位出示。收费部门和单位必须在收费登记卡上如实填写收费项目、标准、收费总额、收费依据、执收单位等内容，并加盖执收单位公章。拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房开发单位有权拒交，并向当地政府价格主管部门举报。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第二十七条　经济适用住房建设用地按照国家和自治区的法律、法规规定支付征地拆迁和安置补偿费，并列入开发成本。

第二十八条　价格主管部门要加强成本监审，全面掌握经济适用住房成本及利润变动情况，确保经济适用住房做到质价相符。


第五章　销售管理


第二十九条　经济适用住房由市房改办按公布的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。

第三十条　河池市城区低收入家庭申请购买经济适用住房必须同时符合下列条件：

（一）具有河池市城区常住居民户口，且其中一人在户口所在地连续工作和居住满三年以上，或在河池市城区连续工作满三年以上的外来务工人员。

（二）已婚（含离异和丧偶带未成年子女且拥有监护权）家庭或年龄在30周岁及以上单身人员。

（三）家庭人均年收入低于政府规定的当年当地职工最低工资标准。

（四）无房或现住房面积未达到人均13平方米（含13平方米）的住房困难户。

原住房影响居住安全，需要拆除或迁出，单位无法安置的危房户，或因城市建设规划需要被拆迁住房，政府或拆迁单位无法安置的家庭户申请购买经济适用住房的，不受条件（三）、（四）的限制。

第三十一条　一个家庭户只能购买一套经济适用住房。可以购买的面积标准参照自治区人民政府办公厅桂政办发〔1995〕39号文件的规定确定。

第三十二条　界定的几个概念

（一）城区常住居民户口范围：按中心城区的建成区范围确定（北面至原设备厂路口以南；南面至南环路以北；东面至东氮路口以西；西面至凌宵路口、原通机厂路口以东）。

（二）家庭现住房是指申请人及其共同提出申请的家庭成员名下拥有的私有住房。

（三）家庭收入是指申请人及其共同提出申请的家庭成员的全部收入总和，包括工资、奖金、津贴、补贴、各类保险金及其他劳动收入等。

（四）河池市城区工作三年以上（含三年）的外来务工人员是指与服务工作单位签订劳动合同，并在河池市城区连续工作满三年以上，在劳动保障部门有备案的外来务工人员。

第三十三条　经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制，实行申请、审核、公示和轮候制度。

（一）申请：申请人凭户口本和身份证到市房改办提出申请，按要求如实填写《河池市经济适用住房申购表》，并提供下列材料原件及复印件：

1、申请人及其共同提出申请的家庭成员身份证明、户口簿、婚姻证明。申请人已婚的，提供结婚证复印件；离异的，需提供离婚证；未婚的，由户口所在地民政部门开具证明；丧偶的，提供配偶死亡证明。外来务工人员提供劳动合同、劳动保障部门备案材料；危房户的，需提供危房证明书和单位无法安置的证明材料；拆迁户的，需提供拆迁住房通知书和政府、单位无法安置证明材料；现役军队人员需提供市军转办确认的符合转业安置本市条件的证明材料。

2、住房情况证明：由市房产局出具的申请人及其共同提出申请的家庭成员住房情况证明（市直单位人员还须提供市房改办出具的住房情况证明；金城江区单位人员还须提供金城江区房改办出具的住房情况证明；非河池市户口的城镇人员还须提供户口所在地房产局（所）、房改办出具的住房情况证明）。

3、申请人及其共同提出申请的家庭成员收入证明。申请人有工作单位的由工作单位出具上年收入证明、上年工资发放表，其它就业人员由街道办事处出具上年收入证明，失业人员出具失业证。

（二）初审和公示：申请人有工作单位的，初审工作由工作单位负责。申请人属社区的，初审工作由街道办事处负责，申请人属外来务工人员的，初审工作由街道办事处负责。申请人属于东江镇、六圩镇的，初审工作分别由东江镇、六圩镇负责。工作单位、街道办事处、镇政府通过审核材料、入户调查、邻里访问、信函索证等方式对申请家庭的人口、收入、住房等情况进行初审，同时将申请人的家庭人口、住房状况、家庭收入等情况在申请人的工作单位、所居住的社区或村委会进行公示，人户分离家庭在户口所在地和实际居住地进行公示。公示期为7天，公示期满，对申请家庭提出初审意见，并将符合条件的申请家庭汇总上报市房改办。

（三）批准和公示：房改部门对上报的申请家庭材料进行复审，符合经济适用住房购买条件的，将申请家庭基本情况在相关媒体和单位、社区、村委会进行公示，公示期限10日；经公示有异议的，由房改部门会同有关部门进行调查、核实；无投诉或者经调查、核实异议内容不实的，房改部门应当签署可以购买的核查意见，按公示的先后顺序，编号发放《河池市经济适用住房准购资格书》。注明申请人可以购买的面积标准。不符合申购条件的，发放《河池市经济适用住房申购条件审查结果通知书》。

（四）经济适用住房销售时，按照以下程序进行公开选房：

1、确定受理的顺序号和受理申请报名时间。每次开盘前，房改部门根据可供房源数量将公开销售的经济适用住房的基本情况在媒体上公告，公告内容主要包括项目名称、项目可供房源数量、价格、受理申请报名的《河池市经济适用住房准购资格书》的顺序号范围和报名时间、地点等。

2、根据可供房源数按1：1的比例确定参加选房人员名单。列入公告范围内的申请家庭按照公告的报名时间和地点申请报名，房改部门按《河池市经济适用住房准购资格书》的顺序编号确定参加选房人员名单并发放《购房通知书》。

3、选房。申购家庭凭《购房通知书》和《河池市经济适用住房准购资格书》按规定的时间和地点进行选房，选定住房后，应即时与开发建设单位签署《选房确认书》。

4、列入参加选房的申请家庭，如未参加当期选房或选房后放弃购买的，视同放弃购买资格，其《河池市经济适用住房准购资格书》作废，且自当期选房开始之日起两年内不得重新申请购买经济适用住房。

5、申请家庭选房完毕后，持《河池市经济适用住房购房通知书》和选房确认书到房改部门办理手续，领取《河池市经济适用住房准购证》。

6、申请家庭持《河池市经济适用住房准购证》到所购住房的开发建设企业按照政府公布的经济适用住房价格办理购房手续，签订经济适用住房购房合同书。

（五）《河池市经济适用住房准购证》实行一房一证管理制度。经济适用住房开发建设企业必须按《河池市经济适用住房准购证》签发的购买人和房号依法与购买人签订经济适用住房购房合同，凭证销售。准购证内容禁止更改。

第三十四条　符合条件的家庭，购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的基准价格购买；超过核准面积的部分，按购买经济适用住房价格的20%补交差价款。

第三十五条　在城镇已有私房或宅基地或在建私房的家庭户不能购买经济适用住房。

已购买了经济适用住房、参加市场运作方式建设住房的家庭不得再购买经济适用住房。按房改政策购买单位公有住房、参加单位集资合作建房并已达到住房享受面积标准的家庭不得购买经济适用住房。

按房改政策购买单位公有住房、参加单位集资合作建房，未达到住房享受面积标准且符合住房困难条件的家庭购买经济适用住房，应将原购住房退回产权单位，或者由市人民政府收购用作廉租住房。原产权单位同意不退回、市人民政府不收购的，所购经济适用住房面积与原购住房面积之和超过自治区人民政府办公厅桂政办发〔1995〕39号文件规定的住房享受面积标准部分，按购买经济适用住房价格的20%补交差价款。

第三十六条　本办法第三十四条、第三十五条、第四十九条差价款由市房改办负责收取，缴存同级财政专户，实行收支两条线管理，专项用于经济适用住房的建设和管理。

第三十七条　经济适用住房购房人拥有有限产权。

购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。

购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，按照土地分摊面积的同一时点同一地段普通商品住房开发用地条件评估地价的一定比例向政府交纳土地出让金等相关税费，具体交纳比例由市人民政府确定；经济适用住房上市交易时，政府可根据需要行使优先回购权；购房人也可以按照政府所确定的标准交纳土地出让金等相关税费后，取得完全产权。

上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。

第三十八条　个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。

第三十九条　居民个人购买经济适用住房，凭《准购证》等有关资料先办理《个人住房档案》，再办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当严格审核《准购证》、《个人住房档案》上的购房人是否与登记所有权人相符，不相符的不予登记；办理权属登记应分别在权属证明上注明经济适用住房、划拨土地。

第四十条　已经购买经济适用住房的家庭在取得完全产权以前又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。


第六章　单位集资合作建房


第四十一条　单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均参照经济适用住房的有关规定执行。单位集资合作建房纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

第四十二条　距离城区较远的独立工矿企业、事业单位和住房困难户较多的企业、事业单位，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市房改办批准、规划部门规划、国土资源部门同意的，可以利用单位原有自用土地进行集资合作建房。

前款规定以外的各级国家机关（含参照公务员管理单位以及行使政府行政管理职能的事业单位）一律不得搞单位集资合作建房。

第四十三条　任何单位不得利用新征土地组织集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位无房户及符合市人民政府规定的低收入住房困难家庭。

第四十四条　单位集资合作建房在满足本单位无房户及低收入住房困难家庭购买后，房源仍有少量剩余的，由市房改办统一组织向符合经济适用住房购房条件的家庭出售，或由市人民政府以成本价收购后用作廉租住房。

第四十五条　已按房改政策购买单位公有住房、购买经济适用住房或参加单位集资合作建房、参加市场运作方式建设住房的家庭，不得再次参加单位集资合作建房。

严禁任何单位借集资合作建房名义，变相实施住房实物分配或商品房开发。

第四十六条　单位集资合作建房原则上不收取管理费用，不得有利润。

第四十七条　向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政、审计的监督。


第七章　监督管理


第四十八条　市房改办要切实履行职责，对已购经济适用住房家庭的居住人员、房屋的使用等情况进行定期检查，发现违规行为要及时纠正。

第四十九条　市直有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违纪违法行为的查处。

1、擅自改变经济适用住房或集资合作建房用地性质的，由国土资源主管部门依法进行处罚；

2、擅自提高经济适用住房或集资合作建房销售价格等价格违法行为的，由价格主管部门依法进行处罚；

3、未取得资格或不符合条件的家庭购买经济适用住房或参加集资合作建房的，市政府将限期按原价格并考虑折旧等因素作价收购其所购买或集资建设的住房；不能收购的，由其补缴购房时的总价款20%的价格差，并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

第五十条　对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房或单位集资合作建房的个人，市人民政府将限期按原价格并考虑折旧等因素作价收回所购住房，并依法追究相关责任人的责任。

第五十一条　国家机关工作人员在经济适用住房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第五十二条　任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。


第八章　附则


第五十三条　本办法下发后尚未销售的经济适用住房，执行本办法有关准入和退出管理、价格管理、监督管理等规定；已销售的经济适用住房仍按原有规定执行。此前已审批但尚未开工的经济适用住房项目，凡不符合本办法规定内容的事项，应按本办法做相应调整。

第五十四条　市辖县（市）可参照本办法执行，也可结合当地实际制定实施办法。

第五十五条　本办法由市房改办会同市建规委、发改委、物价局、监察局、财政局、国土资源局、国税局、地税局、人民银行河池中心支行负责解释。

第五十六条　本办法自公布之日起实施。《河池市经济适用住房开发与管理实施方案》（河政发［2005］34号）同时废止。此前文件与本办法规定不符的，以本办法规定为准。





　　正在接受全国人大常委会第三次审议的民诉法修正案草案，对小额诉讼标的额拟再次调整，由二审稿“绝对数”1万元以下，修改为“相对数”，以“各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资30%以下”为准(8月28日《新京报》)。

本次民诉法大修，小额诉讼制度因可及时化解矛盾纠纷、提高诉讼效率，被视为修法亮点之一。笔者认为，采用“相对数”标准来确定小额诉讼范围，是非常恰当的选择。它既适应了我国地区间经济发展不平衡的现状，也确保了法律的稳定性，解决了法定标准容易滞后的难题，可谓一举多得。从某种意义上讲，“相对数”应当成为我国数额立法的通行模式。

关于小额诉讼的标的额，民诉法修正案草案的一审稿规定为“5000元以下”。对此，人们认为它难以适应我国地域辽阔、经济发展不平衡的现状，这个标准在一些经济发达地区显得过低，如大幅提高，在一些经济相对落后的地区又会大大缩小普通程序诉讼的范围。因而，人们对于二审稿规定的“1万元以下”，也认为不妥。于是，有人提出了“相对数”思路，在三审稿中得以体现。

之所以称“相对数”是比较恰当的模式，一方面是因为我国经济发展水平和居民收入水平地区差别较大，规定一个“绝对数”往往会出现三种完全不同的情况:一是标准过低对减少普通程序案件作用不大;二是标准合适能够达到预期的立法目的;三是标准过高小额诉讼范围太大。无论标准过低或者过高，都不利于恰当控制小额诉讼规模，较好地减轻法院负担，提高司法效率，减轻公民讼累，都与立法目的不符。另一方面是因为我国经济高速增长，通货膨胀不断加剧，一个确定的数额难以与时俱进，要么很快滞后，要么频繁修法，都不利于法律的稳定、权威和尊严。同时，同样数额的争议额，对不同财富占有水平的人们而言，其意义和重要性是不同的，甚至有时完全不同，因而争议双方对司法的严肃性和公正性要求也有不同，所以不适合实行全国统一的固定标准。

“绝对数”作为法律标准的情形，在我国现行法律中比较普遍，比如刑法中规定了贪污贿赂犯罪的数额，许多行政管理法律法规中明确规定了罚款的具体数额(这是数量最大的一类)。这种模式的好处在于，法律标准具体、明确，没有回旋余地，最大限度地压缩了自由裁量权。但它的具体和明确同时也意味着僵化和凝固，无法适应不断发展的社会形势，特别是通货膨胀之后，十年前的1万元与今天的1万元相比，其对主体的权利内涵和影响显著不同，无论是争议还是处罚，其法律后果的实际影响力大大减小，比如十年前罚款1万元，处罚对象可能感到“肉痛”，完全符合“责罚相当”原则，而在今天对处罚对象而言或许已变为“罚酒三杯”，难以做到“责罚相当”了。这就是法律标准“绝对数”的缺陷所在，也是一些违法行为屡禁不止，违法主体对法律处罚不以为然的重要原因。

从立法实践看，立法者已经充分注意到了这一点，近年来的不少立法都越来越多地采取了“相对数”法律标准，比如国家赔偿法、食品安全法、消费者保护法、烈士褒扬条例以及见义勇为奖励保障方面的法规政策，都倾向于规定一个“相对不确定”的赔偿标准或奖励标准。需要指出的是，这种“相对数”标准并非完全不确定的标准，也不意味着完全由执法者自由裁量，其实它在法理上属于准用性规范，是一种相对不确定的标准。比如上述的小额诉讼标的额，它在司法实践中虽然每年都会发生变化，但它在特定地区的具体标准，每年都是确定的，因为它参照的“上年度就业人员年平均工资”是由法定机关发布的，具有法定性。今后我国的相关立法中应多采用这一模式规定法律标准，从而真正让法律成为“活的法”，与时俱进。