广东省汕头市人民政府


汕头市人民政府印发《汕头市鼓励台湾同胞投资若干规定》的通知　

汕府[1997]147号　

各区县（市）人民政府，市府直属各单位：
　　现将《汕头市鼓励台湾同胞投资若干规定》印发给你们，请认真贯彻执行



汕头市人民政府
　　　　　　　　　　一九九七年九月十九日

汕头市鼓励台湾同胞投资若干规定　

　　第一条　为了保护和鼓励台湾同胞在本市投资，促进海峡两岸经济的交流与发展，根据《中华人民共和国台湾同胞投资保护法》及其他法律、法规和规章，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　本规定所称的台湾同胞投资，是指台湾地区的公司、企业、其他经济组织或个人作为投资者(以下简称台湾同胞投资者)在本市投资。
　　台湾同胞以其在港澳地区或外国投资的公司、企业或者其他经济组织名义在本市的投资，可视为台湾同胞投资。
　　第三条　各级人民政府和各有关部门应当依法办理台湾同胞投资事宜，提供高效优质服务。
　　第四条　台湾同胞投资主体资格，由市人民政府台湾事务主管部门负责确认。台湾同胞投资者应向市人民政府台湾事务主管部门提出申请，并出具有效证件；市人民政府台湾事务主管部门应自接到申请之日起15日内审核完毕，核发台湾同胞投资主体资格确认证书。
　　台湾同胞投资者凭台湾同胞投资主体资格确认证书，可享受国家和本规定规定的优惠待遇。
　　第五条　本规定第四条所称的有效证件，对台湾同胞投资者以公司、企业或者其他经济组织名义投资的，包括：
　　(一)工商营业执照的副本；
　　(二)我国驻外使领馆签发的证明文件；
　　(三)经过公证的证明文件；
　　(四)投资者资信证明文件；
　　(五)其他有效的证明文件。
　　对台湾同胞以个人名义投资的，包括：
　　(一)户籍证的影印件；
　　(二)身份证；
　　(三)其他有效的证明文件。
　　第六条　台湾同胞投资者可以委托投资代理人，代理人应当持有经过公证的授权委托书。
　　第七条　台湾同胞投资者可以采取下列形式进行投资：
　　(一)举办合资经营企业、合作经营企业、全部资本由台湾同胞投资者投资的企业(以下统称台湾同胞投资企业)以及法律、法规允许开办的其他类型的企业；
　　(二)参股、购买现有一般性企业；
　　(三)承包或租赁除重要交通、港口、通讯以外的企业；
　　(四)购买股票、债券等有价证券和房产；
　　(五)取得土地使用权，单项开发或成片开发经营房地产；
　　(六)参与基础项目建设并取得经营特许权；
　　(七)法律、法规和规章允许的其他投资形式。
　　第八条　鼓励台湾同胞投资者投资下列项目：
　　(一)能源、交通及其他基础设施、基础工业；
　　(二)技术水平高、产品新颖、适应市场需求和增加出口的生产性项目；
　　(三)农业新技术、优良品种引进和农业综合开发；
　　(四)高新技术和新兴产业以及第三产业(国家、省和本市限制和禁止的除外)；
　　(五)资源综合利用和环境保护项目；
　　(六)改造现有工业企业；
　　(七)卫生、教育和体育等公益事业；
　　(八)国家、省和本市鼓励的其他项目。
　　第九条　台湾同胞投资者符合国家有关法律、法规的规定，经中国人民银行批准，可以设立金融机构。
　　台湾同胞投资者设立的金融机构，经批准可以经营外币和人民币业务。
　　第十条　台湾同胞投资者经批准可以从事下列商业活动：
　　(一)设立商业机构及代理机构；
　　(二)举办台湾产品展销和寄售活动及在各种展览中设立台湾产品展位；
　　(三)设立中介机构，从事政府允许的信息、咨询等活动；
　　(四)与有进出口经营权的公司、企业进行贸易；
　　(五)设立保税工厂或保税仓库；
　　(六)合资、合作兴办旅游企业或投资旅游开发项目；
　　(七)兴办台湾同胞子弟学校。
　　第十一条　台湾同胞投资者投资的项目，除享受国家、省和本市有关规定的待遇外，同时享受下列优惠待遇：
　　(一)优先提供所需土地；生产用地0．6公顷(10亩)以上或项目投资额在200万美元以上的，其地价款可以在签订土地出让合同时交50％，其余在二年内分期付清。
　　(二)企业所需场地，投资建设期间和投产后五年内免缴土地使用费；经有关部门确认的先进技术企业的土地使用费，从第六个生产年度起十年内减半计收。
　　(三)优先提供所需水、电、运输条件和通讯设施。
　　(四)在生产和经营过程中所需的周转资金及其他必要的借贷资金，银行给予优先贷款。
　　(五)免缴地方所得税。
　　(六)凡生产产品出口，除国家限制出口的外，免征出口关税。
　　第十二条　台湾同胞投资者投资的生产项目，投资总额在1000万美元以上的，优先提供必要的配套生活设施用地。
　　第十三条　台湾同胞投资者投资交通等基础设施建设，可以从事与其相配套的或补偿性的项目经营。
　　第十四条　台湾同胞投资者引进国家需要的高新技术、先进技术或生产替代进口的新设备、新材料，经批准可以放宽其产品内销比例。
　　第十五条　台湾同胞投资者开办投资企业，可以直接向市工商行政管理部门登记注册，领取营业执照。法律、行政法规规定的必须取得批准文件或许可证的除外。
　　台湾同胞投资者投资法律、行政法规规定的必须取得有关部门的批准文件或许可证的行业或项目，应当在接到批准证书或许可证之日起30日内，依法向市工商行政管理部门登记注册，领取营业执照。
　　第十六条　台湾同胞投资企业依照法律、行政法规和经审批机关批准的合同、章程进行经营管理活动，其经营管理自主权不受干涉。
　　第十七条　台湾同胞投资企业招收员工，应当依法申报并办理有关手续。
　　第十八条　台湾同胞投资企业应维护企业员工的合法权益，支持企业员工依法建立工会，并为开展工会工作提供必要的条件。
　　第十九条　台湾同胞投资者所得的净利、股息、红利、清算后的资金和其他合法所得，缴纳个人所得税后可以依法汇出。
　　第二十条　台湾同胞投资企业外汇应当自求平衡，不能自求平衡的，经批准可以通过外汇交易市场调剂外汇。
　　第二十一条　对台湾同胞投资者的投资不实行国有化和征收，遇有特殊情况，根据社会公共利益的需要，必须进行征收的，应当经有关部门批准，并根据评估机构的评估价给予相应补偿。
　　第二十二条　台湾同胞投资者申请专利和办理其他专利事务，可以委托有关专利代理机构办理。
　　第二十三条　台湾同胞投资者申请商标注册和办理其他商标事宜，可以委托商标代理机构办理。
　　第二十四条　除法律、法规和规章有明文规定外，任何部门或单位不得对台湾同胞投资企业另立收费项目和任意提高收费标准。
　　违反前款规定的，台湾同胞投资企业有权拒交和举报。
　　第二十五条　除法律、法规和规章有明文规定外，任何部门或单位不得对台湾同胞投资企业进行检查，不得强制台湾同胞投资企业参加各类评比等活动。
　　第二十六条　台湾同胞投资者凭《台湾居民来往大陆通行证》及有效签注来往本市。未办妥上述证件或签注，到达汕头口岸的，应凭有关部门证明材料向口岸签证机关申请办理一次有效的《台湾居民来往大陆通行证》。
　　第二十七条　台湾同胞投资者需要多次从本市入出境的，可以申请办理多次往返有效的签注、暂住加注手续。
　　台湾同胞投资者因商务活动需要出境前往其他国家的，可以向公安机关申请办理中国公民普通护照。
　　第二十八条　台湾同胞投资者经批准，可以安排其内地非本市亲属在本市范围内落户。
　　第二十九条　台湾同胞投资者及其随行亲属以及受聘于台湾同胞投资企业的台方员工取得居住证的，在住宿、购买商品房或租赁住房、就医、安装电话及子女入托入学等方面享受与本市居民同等待遇。
　　第三十条　台湾同胞投资者在台湾地区取得的有效机动车驾驶证，经市公安车辆管理部门确认考核后，可以换领机动车驾驶证。
　　第三十一条　台湾同胞投资者合法权益受侵害或发生纠纷时，可以选择下列途径解决：
　　(一)协商和解或调解解决；
　　(二)向当地人民政府台湾事务主管部门及有关部门或机构投诉；
　　(三)申请行政复议；
　　(四)提交仲裁机构裁决；
　　(五)向人民法院提起诉讼。
　　第三十二条　国家机关及其工作人员，违法行使职权，侵犯台湾同胞投资者的合法权益造成损害的，台湾同胞投资者可以依照《中华人民共和国国家赔偿法》的规定要求取得国家赔偿。
　　第三十三条　 本规定自颁布之日起施行。1990年5月28日汕头市人民政府颁布的《汕头市鼓励台湾同胞投资实施办法》同时废止。


租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场（下）
作者：仇少明律师 樊莹律师
单位：北京市隆安律师事务所上海分所
日期：2013年1月11日 星期五

摘要：通过上篇与中篇的分析，读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知，了解了出租方有可能埋设陷阱的地方，明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中，笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享，力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器，知悉应思考及谨慎的要点，做到胸有成竹、进退自如。
关键词：出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中，当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后，各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证，承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题，结合实战经验，请各位读者稍安勿躁，容笔者一一为您道来。
第一，保证条款。
也许有些读者会认为，保证条款是合同中次要的、非本质性的条款，对履行合同可能产生影响（反面想就是可能不产生影响，这符合大部分国人的侥幸心理常态），但并非决定性作用；如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时，守约方要求违约方承担相应的违约责任即可，犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来，保证条款的作用就微乎其微了吗？
保证，就其基本含义，就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明，就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证，前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明，后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款，不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策，便于提高办事效率，减少签约成本，而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时，一旦发现一方存在不实陈述，依据明确约定的协议条款来主张违约，就实践而言，比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此，结合笔者处理过的此类案件，建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点：
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中，承租方可根据实际情况填写下表，并根据表格内容形成条款文字，列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽，有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格，辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议，并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权，避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局，进而造成承租方的重大损失。
对此，出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权（或房产的转租权、使用权及经营管理权），保证房产不是违法建筑、无查封，其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准，并已通过相关报批、施工及验收，手续齐备”，并确保“如租赁房产不符合上述保证内容，出租方应及时整改，包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收，并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务，但在合同里进行明确的、详细的约定，有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容，明确各方执行维修保养工作的流程，避免约定不清而发生维修保养范围争议，进而导致维修延误、损失扩大，也可防止出租方以维修保养为名，经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中，常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形，更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方（俗话说，水是生命的源泉，切断“源泉”即可将承租方“毙命”，这般行之有效的方法，出租方怎会轻易放弃，可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊）。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为，以及日后矛盾的无限激化，在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定，以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求，确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任，并可设定紧急自救措施及预救方案，以及出租方违约时的责任承担（包括但不限于租金减免、违约金支付等）。同时建议特别约定，“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议，或因合同项下其他事项产生纠纷，双方均应协商解决，出租方不得以任何理由断电、断水，否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方，无论合同条款如何约定，依然我行我素，一旦不能与承租方“英雄所见略同”，就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法，公然叫嚣，视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方，建议承租方不要“针尖对麦芒”，而是借鉴毛爷爷的“敌进我退，敌驻我扰，敌疲我打，敌退我追”的十六字战略，一方面稳住出租方竭斯底里的情绪，以尽快恢复水电供应为首要目标，以避免我方损失扩大，另一方面尽快固定证据、保留证据，核算已发生的损失，甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本（当然可考虑鼓动其他租户一起行动，俗话说“人多力量大，蚁多咬死象”）、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额，并决策是对出租方采取法律行动，还是以此为由换来续租谈判的优惠条件（极端顽固的出租方不适用此项），或是退后一步海阔天空。当然，无论承租方如何决策，都别忘了关键，借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方，建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续，以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容，包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等，以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务，同时强调出租方对该等协助工作不得另收费，以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营，以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中，出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时，常常使承租方爱恨交错，进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用，如果暂停使用，对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割（餐饮类、美发类尤甚），而如果继续使用，在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下，惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此，结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素，笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理，以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响，进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考：
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的，出租方应提前【】个月书面告知承租方（包括但不限于施工方案、施工时间等），并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用，若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损，出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时，承租方有权自行选择：
（1） 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除，租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失，包括但不限于营业利润等，均由出租方承担。
（2） 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时，出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二，谨慎针对承租方的严苛要求（承租方的保证条款）。
出租方获得对价后让渡房产的使用权，当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为，预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解，但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款，对于承租方后期将房产用于相关商业经营时，承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如，“承租方保证合法经营，不因违法违规被政府部门查处，包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等，不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道，否则出租方有权解除本合同，承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失，还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如，“承租方保证，其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可，以及相关所有权人（或使用权人）出具的授权、签订协议等，并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效，否则出租方有权立即解除本合同，且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款，面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑，带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身，以此充分的藉口来解约，不但不用承担违约责任，而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹，威力不小，建议承租方擦亮眼睛，谨慎分析其日后可能产生的冲击，充分设想这些冲击将带来的不利后果，以及己方能够应对并充分解决的可能性，经与出租方谈判后，可选择：
（1） 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的，紧扣该目的而抛出诱人的商业条件，在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
（2）若不能删除或调整该等约定，可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款，以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势，比如是大型集团或企业，经济实力雄厚，拟承租期限较长，拟承租的区域较大等。
（3）若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方，实在无计可施时，笔者建议另行选择他处房产，即使再迫切也不要存侥幸心理，与其终日战战兢兢，不如即刻勇敢放手，因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。