吉林省人民政府办公厅


吉林省人民政府办公厅关于印发吉林省农业现代化示范区建设方案的通知
吉政办发〔2000〕93号

各市、州、县人民政府,省政府有关部门:

《吉林省农业现代化示范区建设方案》已经省政府同意,现印发给你们,请认真按照执行。

吉林省人民政府办公厅

二○○○年八月二十五日

吉林省农业现代化示范区建设方案
(2000年8月)

改革开放20多年来,我省农村经济发生了历史性变化,目前已经进入加快向现代化目标迈进的重要历史时期。为推进农业和农村经济结构战略性调整,加快发展效益农业,探索农业现代化的路子,全省选择有代表性的县(市、区),建立农业现代化示范区。现制定如下方案:

一、指导思想

农业现代化示范区建设,要认真贯彻省委提出的实施科教兴省、外向带动、县域突破战略,紧紧围绕农业增效、农民增收、财政实力增强和农村社会稳定,广泛运用现代科学技术改造农业,用现代工业装备农业,用现代管理方式管理农业,用现代科技知识武装农民,加快推进农业现代化、城乡一体化进程,把示范区建设成为经济的开发区、改革的试验区、科技的辐射区、效益农业的样板区。

农业现代化示范区建设总的要求是:一年抓启动,二年打基础,三年见雏型,四年成规模,五年上水平,力争到2005年,在资源转化率、农业劳动生产率、科技进步贡献率、产品市场占有率和综合经济效益上率先突破,农业装备现代化、管理科学化、服务社会化、生态良性化、城乡一体化水平明显提高,促进农村经济结构优化、产业升级,加快向现代化目标迈进。

二、建设布局

按照东中西郊经济区域分布特点,着眼新阶段全省农村经济发展的需要,根据各县(市、区)资源条件、生产力水平、财政实力、发展环境以及现有各级各类示范区(点)建设基础,从2000年开始,先规划建设六个农业现代化示范区。

(一)公主岭农业现代化示范区。

适应农业科技革命的新趋势,着眼新世纪的现代农业发展,重点进行农业科技体制、科技组织、技术体系等方面的创新示范,开发农业高新技术、高科技产品和高素质人才,建成中国东北的杨凌,为加快全省农业科技进步,发展效益农业,推进农业现代化探索路子。集中围绕建设三大工程、一个市场开展示范。

1.种植业高新技术开发示范工程。示范点设在朝阳坡镇,重点进行粮食作物转基因技术开发试验和转基因作物种子繁育。配套组装常规技术和高新技术,开发高淀粉玉米、甜粘玉米、饲用玉米,优质大豆、优质水稻和经济作物良种,研究和探索粮食、经济作物生产高新技术和先进耕作方式,全面提高种植业科技含量和产出效益,为全省种植业提供高新技术和先进经验。

2.养殖业高新技术开发示范工程。示范点设在黑林子镇,围绕猪牛羊禽等畜牧业优良品种选育和先进饲养方式开展示范。重点进行优质瘦肉型猪选育、饲养等配套技术示范;肉牛良种选育、玉米秸秆饲料和架子牛育肥等先进技术开发;大鹅品种杂交、优质粗饲料开发、种鹅补饲、快速育肥等技术攻关,实现四季均衡生产、均衡上市。通过养殖业高新技术开发,为全省畜牧业发展提供技术支撑。

3.农副产品加工高新技术开发示范工程。示范点设在市区和范家屯镇。以黄龙公司、华正公司等玉米、畜产品加工企业为主体,采取企业和专家结合方式,开发研制农副产品精深加工新产品、新工艺、新技术,尽快开发一批国内领先、世界先进的农产品精深加工技术成果和名牌产品,为全省发展农副产品加工业提供技术条件。

4.建设农业高新技术市场。以省农科院为主,在现有基础上,建立农业高新技术综合市场。同时,建立高新技术信息网络中心、培训中心、咨询中心和高新技术产品生产中心,开展系统化农业技术咨询和服务。逐步形成国际国内联网,集多功能于一体的农业高新技术产品孵化、集散基地。

(二)榆树农业现代化示范区。

着眼提高农业劳动生产率,促进农业劳动力转移,优化劳动力就业结构,加快小城镇建设,进行农业机械化专项示范,尽快实现农机管理体制、经营方式、运行机制的创新,探索市场经济条件下发展农业机械化,推进农业现代化的路子。示范点设在弓棚镇,重点进行3个方面示范:

1.以技术创新为内容,配套推广农机、农艺和高新农业技术,进行粮食生产全程机械化示范,促进土地流转和规模经营,提高土地产出率,降低生产费用,增加经济效益。

2.以体制创新为重点,积极培育农机经营股份制、股份合作制和个体经营大户,推动农机经营主体民营化、投资主体多元化、运行机制市场化,建立符合市场经济要求,充满生机活力的农机新体制和新机制。

3.按照企业化经营的要求,拓展农机经营领域,广开农机经营项目,促进农机经营由粮食生产向畜牧业、多种经营和二三产业延伸,提高农机利用率和综合效益,步入良性循环的轨道。

(三)德惠农业现代化示范区。

着眼加快粮食过腹转化、加工转化和农副产品深度开发增值,以农业产业化经营为重点,推动农村产业结构优化升级,全面提高粮区经济发展水平和效益,探索中部地区实现“两转”,推进农业现代化的路子。重点进行3个方面示范:

1.发展精品畜牧业示范。围绕粮食过腹转化增值和畜产品加工增值,建设畜产品生产加工基地,优化畜牧业结构,搞活畜产品流通,加快畜牧业规模化、产业化、现代化步伐,辐射带动全省畜牧业上档次、上水平。示范重点项目是:以德大公司为龙头,进行肉鸡科学养殖、精深加工示范,创名牌精品,开拓国外市场;以鹊源公司为龙头,进行肉牛良种改良、科学饲养和肉牛综合开发利用示范,建设现代化优质肉牛生产加工基地,带动全省养牛业发展。

2.粮食生产加工示范。着眼优化粮食结构、增加产出效益,精深加工、多层次转化增值,推进产销衔接、搞活粮食流通,开展示范。示范重点是:以佐竹金穗有限公司为龙头,建立绿色水稻生产加工基地;以德大公司饲料厂为龙头,建立优质专用玉米生产加工基地;以德大油脂厂为龙头,建立优质大豆生产加工基地。同时,探索完善企业与农户利益关系,推进粮食生产产业化经营的模式和运行机制。

3.绿色农业示范。以米沙子镇为基点,着眼调整优化种植业结构,提高产品市场竞争力,大力发展有机农业,进行无公害绿色粮食、瓜果蔬菜等示范。逐步形成绿色食品生产加工基地,为中部平原区发展绿色农业,探索模式,提供经验。

(四)敦化农业现代化示范区。

立足长白山区域资源气候特点,坚持生态、经济、社会效益并重,以林特产业开发示范为重点,实施立体开发,多层次转化增值,构建生态环保型效益农业发展模式,探索东部山区半山区加快经济发展步伐,推进农业现代化的路子。重点进行5个方面示范:

1.优质高效经济作物开发示范。以官地镇和莲春公司为示范点,着眼调整优化东部山区半山区种植业结构,加快具有山区特色的经济作物开发,提高耕地整体产出水平和效益,辐射带动周边乡镇及周边县(市),形成具有东部山区半山区特点的种植业格局。示范点以开发具有长白山特色的甜糯玉米、小粒黄豆、色素植物、无毒马铃薯等效益较高的经济作物为重点,以订单农业为主推模式,通过龙头企业和较为稳定的产销关系,推动种植业结构调整,促进种植业提质增效。

2.长白山地产药材开发示范。以黄泥河镇和敖东、华康、力源等医药企业为示范点,围绕东部山区珍贵药用资源开发增值进行示范。重点开展林下无农残人参、野山参以及长白山其他珍贵药材的科学栽培、精深加工示范,建设现代化的长白山特产药材生产加工基地,把医药工业发展成为具有山区特色的新兴支柱产业。

3.经济动物资源开发示范。示范点设在江南乡和敦化蚕业股份总公司。坚持保护开发相结合,科学开发经济动物资源,提高山林资源的综合效益。重点进行蚕、蛙、蜂、鹿等经济动物人工训养技术研究推广和精深加工系列产品的开发。探索龙头企业带动、科研与生产紧密结合,加快特产经济动物资源开发的新体制、新机制,为科学开发经济动物资源树立样板。

4.山珍食品资源开发示范。以贤儒镇和敦化山野菜加工企业为示范点,重点进行食用菌、山野菜、山葡萄、山核桃等野生特产资源的科学栽培、精深加工增值方面的示范,逐步辐射带动周边乡镇和县(市、区),把山珍食品生产加工发展成为东部山区富民强县的重要产业。

5.林木资源开发示范。示范点设在江源镇,依托敦化市林木加工企业开展示范。坚持生态效益、经济效益和社会效益并重,全面实施退耕还林,加快资源培育,建设优质红松果材兼用林基地;研制开发木材精深加工技术和产品,提高林木产品附加值,实现以林养林良性循环,把长白山资源优势转变为经济优势。

(五)大安农业现代化示范区。

以改善生态环境和生产条件为重点,实行资源综合治理开发,加快传统农业向现代农业转变步伐,探索西部农牧区域发展生态环保型效益农业,实现可持续发展,推进农业现代化的路子。重点进行4个方面示范:

1.农田水利化示范。示范点设在太山乡,辐射带动图乌公路沿线乡镇开发。加强水利设施建设,合理开发利用水资源。以发展节水灌溉为重点,全面推广喷灌与滴灌节水灌溉技术,提高科学用水水平。建设稳产高产高效农田,较大幅度地提高土地综合产出水平和效益。

2.草原综合治理开发示范。以牛心套堡乡和大岗林场为示范点,主要进行草原综合治理,加快发展草原畜牧业示范。重点搞好现有草场改造,全面退耕还草,治理草原碱化、沙化、退化,建设优质牧草种子和优质牧草基地。同时,进一步完善草原责任制,加强草原管护,逐步实现草原良性循环。提高水土保持,调节生态环境的质量和水平,为发展草原畜牧业创造良好条件。

3.生态经济林开发示范。以杏树川为示范点,辐射带动周边17个乡镇。主要以防风固沙,涵养水源,保持水土为重点,实行林、田、水、路综合治理。坚持防护林和经济林相结合,全面搞好退耕还林,营造绿色森林保护带,大幅度提高森林覆盖率。逐步改善风沙干旱状况,使林业成为西部地区发展生态环保型效益农业的生态屏障和新的支柱产业。

4.特种粮油作物开发示范。示范点设在叉干生态示范农场,依托国家农业高新技术中试基地,重点开发绿豆、红小豆、芸豆、荞麦、燕麦、谷子、糜子、蓖麻、向日葵等传统地产杂粮、杂豆和油料作物,建设西部特种粮油作物出口创汇基地,促进种植业结构调整优化,构筑西部地区高效农业隆起带。

(六)船营城郊型农业现代化示范区。

立足城乡结合部的优势,加快工农对接,城乡联动,探索城市郊区发展高效复合型经济,推进农业现代化的路子。重点进行3个方面示范:

1.绿色蔬菜工程示范。以欢喜乡欢喜村和远大村为示范点,进行绿色蔬菜工厂化生产示范。重点开发名、优、稀、特绿色蔬菜品种,建设现代化蔬菜加工、保鲜、贮藏设施,进行蔬菜生产的深层次开发、多层次增值。逐步形成具有一定规模的绿色蔬菜生产加工集散中心,辐射带动周边乡村和农区发展蔬菜生产,推动蔬菜生产产业化进程。

2.奶牛业开发工程示范。示范点设在沙河子乡春光管理区和欢喜乡铜匠村,以春光牧工商实业有限公司和九牛乳业公司为龙头,进行奶牛饲养和乳制品生产加工系列开发示范,带动周边地区奶牛养殖业和饲草种植业的发展,形成公司加农户、产加销一体化的产业化生产格局,为城市郊区发展奶牛业提供样板。

3.观光农业开发工程示范。示范点设在沙河子乡的南三道村、张久村,欢喜乡的铜匠村和远大管理区。主要示范内容是:合理开发山林、果树和水库资源,建设水产养殖、林果花卉生产及特种珍禽动物养殖等生产、观光点,形成现代文明与自然景观结合,兼具庄园风光和公园特色,集休闲旅游、生产服务于一体的城郊农业观光区。

三、建设原则

农业现代化示范区建设是一项事关全局的战略任务,在具体工作中,要注意把握好以下原则:

(一)突出比较优势。面向国内外市场,立足本地资源条件,因地制宜选准发展模式和重点。加快资源深度开发利用,大力培育新的经济增长点,尽快把资源优势转变为经济优势、市场竞争优势,切实走出一条具有本地特色的农业现代化的路子。

(二)坚持以效益为中心。把农业增效、农民增收、财力增强作为示范区建设的出发点和落脚点。坚持经济效益、生态效益和社会效益的统一,促进农业和农村经济可持续发展。

(三)发挥市场机制作用。注重运用市场配置资源,解决资金、技术、人才等问题。引入竞争机制,实行项目招标制、投资业主制、经营公司制以及技术首席专家制等新的运行机制。全面推进体制创新、组织创新、技术创新,工作方式创新。

(四)以农民群众为经营主体。农民是农村经济的主体,也是农业现代化建设的主力军。必须尊重农民群众的首创精神,千方百计调动农民的积极性,依靠农民群众建设示范区,推进农业现代化进程。

(五)走产业化经营的路子。按照产业化要求,实行产加销、贸工农一体化经营,延长产业链,增强市场竞争能力,以产业化促进农业现代化。

(六)实行城乡一体协调发展。把小城镇建设作为农业现代化示范区的重要内容,统筹规划实施,实现以城带乡,以乡促城,城乡互动,协调运作,共同发展。

四、主要措施

(一)从实际出发,科学规划实施。承担示范任务的县(市、区),要根据省里确定的示范方向和重点内容,按照高起点规划、高标准建设、高水平管理的原则,结合本地实际,制定具体实施规划,明确目标任务,制定保障措施,确定科技依托单位。坚持因地制宜、突出重点、积极稳妥、务求实效的方针,在科学考察论证基础上,由省里统一组织评估,有步骤、分阶段组织实施。

(二)加大资金投入,集中力量办大事。省和示范区所在市州、县(市)财政都要集中一定资金扶持示范区建设。金融部门在信贷资金上也要向示范区重点倾斜。同时,要广辟融资渠道,引导农民投资投劳,鼓励城市工商企业和个体私营业主到示范区投资。大力开展招商引资,吸引省外国外资本参与示范区建设。省里设立示范区建设专项资金,由省示范区建设领导小组确定投入方向和重点,确保最大限度地发挥资金效益。

(三)集中科技力量,加大科技支撑。打破部门界限,统一组织科研、教学推广单位和科技人员参与示范区建设,各示范区都要成立专家组。根据示范区项目建设需要,筛选一批先进技术,集中用于示范区建设。鼓励科技人员、科研单位与示范区直接对接,通过技术承包、股份制等各种方式与示范区企业、农户形成利益共同体。按照创新体系的要求,边示范、边总结、边推广,发挥好科技示范作用。

(四)发挥政策效应,强化激励约束机制。各示范区所在县(市、区)要认真贯彻落实国家和省有关政策,在示范区投资兴办示范项目享受开发区和小城镇建设同等优惠政策。同时,要因地制宜制定优惠政策,为示范区建设提供强有力的政策支持。省里对各示范区实行动态管理调控,达不到示范要求的及时调整,以确保示范区建设的高标准、高质量、高效益。

五、组织领导

(一)建立组织领导体系。示范区建设实行省抓、市州管、县(市、区)负责。省里主要抓全省农业现代化示范区建设的宏观管理,解决示范区建设的全局性重大问题;市州主要管好本市州范围内的组织协调,为示范区建设提供良好服务;示范区所在县(市、区)具体负责组织实施,确保示范区目标任务落到实处。省和示范区所在市州、县(市、区),都要成立农业现代化示范区建设领导小组,形成强有力的组织领导体系。省农业现代化示范区建设领导小组的正副组长由省领导担任,各有关部门负责同志为成员,领导小组办公室设在省委农办,主要负责示范区建设日常工作的组织协调、检查指导、考核评比、情况反馈等事宜。

(二)充分发挥专家作用。省成立专家顾问组,示范区所在市州、县(市、区)也要建立专家咨询组,形成自上而下的专家咨询体系。专家咨询组织的主要任务是:搞好项目规划论证,解决重大技术难点,探索示范区建设中带有规律性的课题。各示范区所在市州、县(市、区)要定期或不定期地组织专家开展活动,充分发挥他们在示范区建设中的骨干作用。

(三)实行部门分工负责制。各有关部门都要从大局出发,密切协作,主动配合,积极扶持和参与示范区建设。具体分工是:公主岭示范区由省科技厅、计委、财政厅、农行、农委、牧业局、乡企局、农发办负责,省科技厅牵头;榆树示范区由省农委、计委、财政厅、农行、农发办负责,省农委牵头;德惠示范区由省牧业局、计委、财政厅、农行、农委、粮食局、农发办负责,省牧业局牵头;敦化示范区由省林业厅、计委、财政厅、农行、农委、乡企局、农发办负责,省林业厅牵头;大安示范区由省水利厅、计委、财政厅、农行、经协办、林业厅、农发办负责,省水利厅牵头;船营示范区由省农委、计委、财政厅、农行、乡企局、牧业局、农发办负责,省农委牵头。各责任部门要协助示范区制定具体实施规划和政策措施,为示范区建设提供优质服务。

(四)加强督导反馈。各级领导和有关部门要加强调查研究,及时解决示范区建设中的困难和问题。各示范区所在市州、县(市、区)要及时总结经验,反馈情况,沟通信息。省里在搞好经常性督促检查的同时,每年对各示范区建设情况进行一次综合性考评,以确保示范区健康运行。

安徽省芜湖市人民政府


《芜湖市住宅物业管理实施办法》已经1998年6月19日市政府第8次常务会议讨论通过现予发布施行。

代市长:詹夏来
一九九八年七月十七日



芜湖市住宅物业管理实施办法

第一章 总 则

第一条 为加强城市住宅物业管理,保障住宅区物业的合理使用,维护住宅区公共秩序,创造良好的生活环境,根据建设部《城市新建住宅小区管理办法》和《安徽省城市住宅区物业管理暂行办法》,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市区范围内住宅区的物业管理。
第三条 本办法中下列用语的含义是:
住宅区,是指住房建筑面积在1万平方米以上, 基础设施配套比较齐全的居住小区(含居住组团)。
物业,是指正式使用的各类房屋建筑及其配套设施和相关的场地。
物业管理,是指物业管理企业受物业所有人的委托按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他与之相关的服务。
第四条 市房地产管理局(以下称“物业管理主管部门”)主管本市住宅区物业管理工作,其主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)制定住宅区物业管理的有关规定和办法;
(三)指导全市房屋管理实现社会化、专业化、企业和市场化的体制改革;
(四)负责物业管理的资质审查和年检工作,考核和培训物业管理的专业人员;
(五)负责物业管理专用资金和房屋公共部位维修基金的管理工作;
(六)会同住宅区所在地的区人民政府组建业主委员会;
(七)接受并处理居民对物业管理企业的投诉。
住宅物业管理实行“条块结合,以块为主“的综合管理原则。
住宅区所在的区人民政府在物业管理中的主要职责是:
(一)贯彻执行国家及省、市有关政策及法律、法规;
(二)会同物业管理主管部门组建住宅区业主委员会;
(三)负责住宅区的社区服务、综合整治和其他社会工作;
(四)对物业管理工作进行监督、检查;
(五)协调本辖区内有关部门、单位之间的关系。
市建设、规划、公安、工商、财政、物价等部门根据各自职责,共同做好住宅区物业管理的监督与指导工作。


第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 本办法中所称业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人,
第六条 住宅区内业主行使下列权利:
(一)使用其住宅房屋或者非住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权利;
(二)参与住宅物业管理的权利;
(三)对业主委员会和物业管理的监督权;
(四)业主公约规定的其他权益。
第七条 住宅区内业主应履行下列义务:
(一)自觉维护住宅区公用设施、环境、卫生等;
(二)协助物业管理企业和业主委员会对该住宅区进行管理;
(三)按月交纳服务费;
(四)业主公约规定的其他义务。
第八条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到50%以上的,开发建设位应当及时向物业管理主管部门报告,由物业管理主管部门会同住宅区所在地的区人民政府,组织开发建设单位及街道办事处召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
第九条 业主大会由本住宅区的业主组成。业主大会必须持有过半数以上投票权的业主出席方可举行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。
第十条 业主大会由业主委员会负责召集,每年至少召开一次,业主大会召开前7日,业主委员会应当将会议日期及内容告知业主。业主大会闭会期间,经持有10%以上投票权的业主提议,可以召开临时业主大会,以解决某一方面的问题。业主委员会应当在接到该提议后14日内就其所提议的事项召开临时业主大会。
第十一条 业主大会的决定,须经出席会议的业主所持投票权的半数以上通过。大会表决可以采取投票方式或其他方式,投票方式实行住宅房屋一户一投票权;非住宅房屋,每100平方米的建筑面积有一投票权,100平方米以下的按房屋所有权证,每证有一投票权。
第十二条 业主大会行使下列权利
(一)选举、罢免业主委员会的组成人员;
(二)监督业主委员会的工作;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)批准业主委员会有关业主利益的重大事项的决定;
(五)制定、修改业主公约;
(六)改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(七)批准和修改业主委员会章程。
第十三条 业主委员会由业主大会在业主中选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。其名额具体规定如下:住宅区建筑面积在2万平方米以下的3-5人,2万平方米至10万平方米的5-7人,10万平方米以上的7-9人。
业主委员会成员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。
第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,向业主大会负责并报告工作,每届任期3年,其成员任届期满,可以连续担任。
第十五条 业主委员会行使下列权利:
(一)召集和主持业主大会;
(二)制定业主委员会章程;
(三)审议决定住宅区房屋公共部位维修费和公用设施专项费的使用;
(四)采取公开招标或其他方式,选聘物业管理企业,对本住宅区物业进行管理,并与其签订聘用管理合同。
(五)审议物业管理企业制定的住宅区物业管理年度计划和重大工程项目的维修计划;
(六)监督物业管理企业对住宅区物业的管理、养护和维修工作。
前款第二、三、四、五项规定的事项,必须经业主大会批准。
第十六条 业主委员会讨论决定问题,必须执行少数服从多数的原则。


第三章 业主公约


第十七条 本办法所称业主公约,是指由业主承诺,对全体业主具有约束力, 有关业主使用、维护和管理住宅区物业管理方面权利义务的行为守则。
第十八条 业主公约包括下列内容:
(一)住宅区名称、地址、面积及户数;
(二)公共场所及公用设施状况;
(三)业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;
(四)业主合作其住宅房屋或者非住宅房屋以及住宅区内公共场所、公用设施的权益;
(五)业主参与住宅区物业管理的权利;
(六)业主对业主委员会和物业管理企业的监督权;
(七)住宅区物业各项养护、维修和服务费的交纳;
(八)业主在住宅区内应遵守的行为准则;
(九)违反业主公约的责任;
(十)其他有关事项。
业主公约应当使用省建设行政主管部门统一制定的示范文本。业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充,并报物业管理主管部门备案。
第十九条 业主公约经业主大会批准后生效。已生效的业主公约对住宅区所有
业主和非业主使用人具有约束力。


第四章 物业管理企业

第二十条 物业管理企业的设立必须符合下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和管理章程;
(二)有固定的办公场所;
(三)有与经营规模相适应的各类管理人员和技术人员。
第二十一条 物业管理企业必须持有市物业管理主管部门颁发的《物业管理资质证书》,向市工商行政管理部门申请注册登记,领取营业执照后,方可从事物业管理。
第二十二条 物业管理企业根据聘用合同管理下列事项:
(一)房屋的管理、维修、养护;
(二)消防设施和机电设备、路灯、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护;
(三)园林绿化;
(四)环境卫生;
(五)车辆行驶及存放;
(六)聘用管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十三条 物业管理企业的权利
(一)根据住宅区物业管理委托管理合同,对住宅区实施物业管理;
(二)根据住宅区物业委托管理合同和有关规定,收取服务费及实际支出的房屋公共部位维修费;
(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为;
(四)要求业主委员会协助实施物业管理;
(五)开展多种经营活动和有偿服务。
第二十四条 物业管理企业的义务:
(一)履行住宅区物业委托管理合同;
(二)制定住宅区物业管理年度计划和重大工程项目维修计划;
(三)接受业主委员会和业主的监督、检查;
(四)发现违反法律、法规和规章的行为,应及时制止并向有关行政主管部门报告;
(五)接受物业管理主管部门、所在地的区人民政府及其他有关部门的监督、检查和指导。


第五章 物业管理企业资质等级管理


第二十五条 对物业管理企业实行资质管理制度,物业管理企业的资质等级分为一、二、三、四级。
物业管理企业资质等级标准及范围按《安徽省物业管理企业资质管理暂行规定》执行。
第二十六条 物业管理企业申请资质等级时,必须向物业管理主管部门提供下列资料:
(一)企业资质等级申报表;
(二)验资证明;
(三)法定代表人任命书或聘任书;
(四)章程
(五)经营办公场所证明
(六)其他有关资料。
第二十七条 对物业管理企业的资质实行年检制度。申请资质年检的物业管理企业必须提供下列资料:
(一)资质证书;
(二)营业执照;
(三)年度工作总结;
(四)业主委员会对物业管理企业的评议。
第二十八条 物业管理企业更名、分立、合并、升级,应当在30日内到物业管理主管部门和工商行政管理部门办理变更手续。
第二十九条 物业管理企业必须按照资质等级确定的业务范围从事物业管理业务。


第六章 开发建设单位物业管理职责

第三十条 住宅区应当按照规范设计施工。市物业管理主管部门和住宅区所在地的区人民政府参与住宅区规划方案的审定和住宅区的竣工验收工作。
第三十一条 开发建设单位在工程开工至住宅区业主委员会成立期间,应当委托物业管理企业或自行实施物业管理。
第三十二条 业主委员会成立后,开发建设单位应当向业主委员会移交下列住宅工程建设资料:
(一)住宅区规划图、竣工总平面图;
(二)单位建筑、结构、设备竣工图;
(三)地下管网竣工图;
(四)其他必要的资料。
第三十三条 房地产开发单位在移交住宅时,应按住宅区建设总投资的0.6 %的比例,一次性向业主委员会划拨住宅区公用设施专项费,专项用于住宅区公用设旋的养护、维修与更新。住宅区公用设施专项费由物业管理主管部门设专帐管理,业主委员会向物业管理主管部门申请使用。
第三十四条 开发建设单位移交住宅区时,如住宅面积在3万平方米以下的, 应按不低于30万平方米面积的标准,在3万平方米以上的,应按不低于50 平方米面积的标准无偿向业主委员会提供办公用房,其产权属市人民政府。开发建设单位移交住宅区时必须以建造成本价向业主委员会提供不低于50平方米的商业用房,产权属业主委员会,由物业管理企业按物业委托管理合同经营。
本条第二款规定的商业用房的购置费用从住宅区公用设施专项经费中垫支,并从商业用房的经营收入中回收。


第七章 物业的使用和维护

第三十五条 住宅区业主及非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定:
(一)在进行室内装修、装潢时,不得擅自改变房屋结构,不得影响房屋整体安全;
(二)不得擅自改变房屋性质、外貌和用途;
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品;
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动;
(五)不得侵害他人的正当权益。
第三十六条 住宅区房屋的维修责任,按下列规定划分:
(一)室内部分,由业主负责维修;
(二)房屋的外墙面、楼梯、通道、屋面等房屋本体公共部位、公用设施,由物业管理企业负责养护、维修与更新。
第三十七条 住宅区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化池、娱乐场所、停车场、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理企业统一管理维修养护。维修养护费用从住宅区公用设施专项费用支出。人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。
第三十八条 住宅区的环境卫生、治安等公共服务项目,物业管理企业可以选聘专业公司承担,也可以选聘住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区内下岗职工、无业人员承担,费用从住宅区服务费中支出。
第三十九条 住宅区的水、电、煤气、通讯等设施的养护和维修,由供水、供电、供气及通讯等有关单位负责,户内费用由业主承担,户外费用由养护、维修单位承担。
第四十条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗邻房屋及公共安全,
按规定应由业主修缮的,业主应及时进行修缮。拒不修缮的,由业主委员会授权物业管理企业进行修缮,其费用由该业主承担。
第四十一条 住宅区内禁止下列行为:
(一)新建小区内严禁违法建筑(包括占用楼梯间、通道、屋面、平台、停车场、自行车房等公用设施而影响其正常使用功能):
(二)践踏、占用绿化地;
(三)乱抛垃圾、杂物或垃圾未实行袋装;
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
(六)聚众喧闹影响邻居作息;
(七)随意停放车辆和鸣喇叭;
(八)发生超出规定标准的噪音;
(九)排放有毒、有害物质;
(十)业主公约所禁止的行为。


第八章 物业管理相关费用

第四十二条 住宅区内房屋的内部维修费用由业主自行承担。公共部门维修费用根据实际支出,经业主委员会审定,由单体建筑所有业主按建筑面积分摊,其中按房屋政策出售的房屋应承担的公共部分维修费,由售房单位从售房款中已提取的公共部位维修资金中支付。
第四十三条 住宅区内的服务费用,按物业管理要求由住(租)户按月交纳,住宅区内的服务费用具体收费标准由市物价局核定。
第四十四条 对于已实施物业管理住宅区中的待销房及产权人买后6 个月未入住的房屋,由开发建设单位或产权人按核定公共服务费的50%缴纳空置房管理费。


第九章 罚 则

第四十五条 业主和非业主使用人违反本办法,未按期交纳住宅区各项物业服务费,物业管理主管部门或者物业管理企业可责令限期交纳,并按规定加收滞纳金;逾期未交纳的,可申请人民法院强制执行。
第四十六条 物业管理企业违反本办法或者物业委托管理合同规定,对住宅区物业管理、维修、养护不善,造成业主损失的,业主或者业主委员会有权责令赔偿损失或者采取补救措施;情节严重的,由物业管理主管部门处以1000元-10000 元的罚款,并可按规定降低或者注销其物业管理资质。
第四十七条 违反本办法第二十一条规定,未取得物业管理资质等级证书,擅自承揽物业管理业务的,由物业管理主管部门责令限期改正;逾期未改正的,处以2000元-2000元的罚款,并责令停止对住宅区的物业管理。
第四十八条 开发建设单位违反本办法第三十三条规定的,由物业管理主管部门责令限期履行,并从滞纳之日起,按日加收应拨付住宅区公用设施专项费2 ‰的滞纳金;逾期未履行的,可申请人民法院强制执行。
第四十九条 违反本办法第四十一条规定的,物业管理企业有权予以制止,要求限期恢复原状或者采取补救措施;法律、法规和规章规定给予处罚的,由有关部门按规定给予处罚。
第五十条 当事人在履行合同中发生争议时,应当协商解决。不愿协商或者协不成的,可依据合同中的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议,依法提交芜湖仲裁委员会仲裁。合同中没有订立仲裁条款,事后又没有达成书面协议的,可依法向人民法院起诉。
第五十一条 物业管理主管部门或有关行政主管部门及其执法人员,循私舞蔽、玩忽职守、滥用职权的,所在单位或者上级主管部门应给予主要负责人和直接责任人行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第十章 附 则

第五十二条 本办法发布后新建的住宅区,必须按照本办法规定实施物业管理;本办法发布前已交付使用的住宅区应当根据本办法规定尽快实施物业管理。
第五十三条 1万平方米以下的住宅区及单体住宅楼宇、商厦、 写字楼可参照本办法规定执行。
第五十四条 本办法由市房地产管理局负责解释。
第五十五条 本办法自公布之日起施行,市人民政府1996年4月17 日发布的《芜湖市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。