辽宁省铁岭市人民政府


铁岭市人民政府令

第 6 号


《铁岭市殡葬管理办法》业经1999年9月8日铁岭市人民政府第7次常务会议讨论通过，现予发布实施。


市长


一九九九年九月二十二日





铁岭市殡葬管理办法


第一章 总则

第一条 为了加强殡葬管理，深化殡葬改革，促进社会主义精神文明建设，根据国务院《殡葬管理条例》和《辽宁省殡葬管理实施办法》及有关法律、法规规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 殡葬管理坚持实行火葬，改革土葬，节约殡葬用地，破除殡葬陋俗，提倡文明节俭办丧事的方针。
第三条 市政府民政部门是全市殡葬管理的行政主管部门，各县（市）区政府民政部门是本行政区殡葬管理的行政主管部门。
各级民政部门会同公安、工商、土地、城建、交通、卫生、林业等部门，按照各自职责分工，共同做好本行政区域内殡葬管理工作。
第四条 文化、新闻出版和广播电视等部门应当积极配合民政部门做好殡葬改革、移风易俗的宣传教育工作。
机关、团体、企事业单位、村（居）民委员会和其他组织，应当在本单位或者本地区开展有关殡葬活动移风易俗的宣传教育工作。
第五条 提倡骨灰深葬、入土植树不留坟头、撒向江河湖海，或存入寄骨堂、直接葬入公墓。禁止将骨灰乱埋乱葬行为。
第六条 市政府有关部门和县（市）人民政府应当将新建殡仪馆、火葬场、骨灰堂纳入城乡建设规划和基本建设规划。

第二章 殡葬设施管理

第七条 市民政部门应根据本行政区域内的殡葬工作规划和殡葬实际需要，提出殡仪馆、火葬场、骨灰堂、公墓、殡仪服务站等殡葬设施的建设数量及总体布局规划方案，报市人民政府审批。各县（市）区的殡葬设施，必须按总体布局规划实施。
第八条 建设殡葬设施，应当履行下列审批手续：
（一）建设殡仪馆、火葬场，在县（市）境内的由所在县（市）民政部门提出方案，报本级人民政府审批；在银州区、清河区境内的由市民政部门提出方案，报市人民政府审批。
（二）建设殡仪服务站、骨灰堂，由建设单位提出申请，在县（市）境内的报本县（市）民政部门审批，在银州区、清河区境内的由本区民政部门审核，报市民政部门审批。
（三）建设公墓（含骨灰塔、骨灰林等）由建设单位提出申请，经所在地县（市）区和市民政部门审核同意后，报省民政部门批准。
（四）农村为村民建设公益性墓地，由建设单位提出申请，经乡（镇）人民政府审核同意后，属于县（市）管辖的由所在地县（市）民政部门批准，报市民政部门备案；属于银州区、清河区管辖的由本区民政部门审核，报市民政部门审批。
（五）利用外资建设殡葬设施，由中方建设单位提出申请，由所在地县（市）区民政部门初审，经市、省民政部门审核同意后，报国务院民政部门审批。
第九条 公墓由殡葬事业单位建设并经营管理。公益性墓地由村民委员会建设并管理。
殡葬事业单位建设公墓应当在提交申请的同时，提交建设公墓的可行性报告、公墓总体规划图、城市规划或建设行政主管部门的审查意见和土地管理部门用地审批手续等材料。
第十条 农村公益性墓地只准安葬本村村民的骨灰。公益性墓地不得对外经营殡葬业务。
第十一条 建设公墓和公益性墓地，应当选用荒山瘠地，不得占用耕地。
禁止在下列地区建设坟墓：
（一）耕地、林地
（二）城市公园、风景名胜区和文物保护区。
（三）水库和河流、堤坝附近及水源保护区。
（四）铁路、公路干线两侧。
第十二条 严禁在公墓内建立家族、宗族墓地和搞封建迷信活动。公墓墓穴不得自行转让。公墓、农村公益性墓地以外不得建墓。原有分散坟墓应有计划地迁至公墓、农村公益性墓地或平毁深葬不留坟头。
第十三条 在公墓内安葬骨灰的，应按规定交纳墓穴安葬管理费。墓穴安葬管理费按年计算，一次性收费最长不得超过20年。期满继续使用的，仍交纳费用；逾期3个月不交纳的，按无主墓穴处理
第十四条 未经批准，任何单位和个人不得擅自兴建殡葬设施。

第三章 遗体处理

第十五条 除国家另有规定以外，城镇居民和农村村民（含临时居住人口）死亡一律火化，严禁土葬或将骨灰装棺埋葬，严禁以罚款代替火化。
第十六条 办理遗体火化手续，必须持下列证明：
（一）正常死亡的，出具医疗机构的《死亡医学证明书》。
（二）非正常死亡的（含无主遗体），出具公安机关的死亡证明。
第十七条 外地来本市人员死亡，尸体应在当地火化。因特殊情况需要将尸体外运的，必须经县以上民政部门批准。涉外人员遗体外运，由省国际运尸联系网承办。
第十八条 对患鼠疫、霍乱、炭疽等烈性传染病死亡的，必须将尸体在24小时内火化。

第四章 丧事活动管理

第十九条 设立殡仪服务单位，在银州区、清河区境内的，须经本区民政部门审核，报市民政部门审批；在县（市）境内的由本县（市）民政部门审批。从事遗体运送业务，必须由辖区内经批准的殡仪服务单位承办。未经批准的单位和个人不准承办遗体运送业务。
第二十条 殡仪服务场所必须备有黑纱、白花、花圈等殡葬用品，为殡仪活动提供方便。殡仪服务单位应当制定文明公约，规范服务人员行为。服务人员必须遵守职业道德，不得索取钱物。
第二十一条 办理丧事，不得妨害公共秩序和公共卫生，不得危害公共安全或者侵害他人的合法权益。
第二十二条 在城区内办丧事活动，严禁高音播放或吹奏哀乐；禁止运尸车沿街绕行；禁止户外搭灵棚、设灵堂，摆放花圈、纸牛、纸马、纸人等纸扎实物；禁止抛撒纸钱等封建迷信用品和进行迷信活动。
第二十三条 信教群众办丧事作道场的，必须在当地县以上人民政府指定的宗教场所内进行。

第五章 殡葬设备和殡葬用品管理

第二十四条 生产和经营火化机、运尸车、尸体冷藏柜等殡葬设备，必须符合国家规定的技术标准，由省民政部门检测、认定。严禁制造、销售不符合国家标准的殡葬设备。
第二十五条 凡制造、销售殡葬用品的单位和个人，必须按本办法第二十六条规定，到民政部门办理审批手续后，方可至工商行政管理部了登记注册。
第二十六条 在城区内设置制造、销售殡葬用品门点（寿衣店、骨灰盒厂、卫生纸棺店、墓碑场点）， 要根据实际需要，统一规划，合理布局，控制数量。在银州区、清河区设置的由市民政部门审批；在县（市）所在地设置的由本县（市）民政部门审批；在乡（镇）村设置的由乡镇人民政府审核，报县（市）区民政部审批。
第二十七条 严禁制造、销售纸钱以及纸扎实物等封建迷信的殡葬用品。严禁制造、销售棺木等土葬用品。
第二十八条 市、县（市）区殡仪服务单位的服务收费项目和殡葬用品制造、销售门点经营殡葬用品的价格，由市民政部门会同市物价部门统一制定，并实行明码标价。各级民政、物价部门负责监督管理。

第六章 罚 则

第二十九条 将遗体土葬或将骨灰装棺土葬的，由县以上民政部门责令限期改正，拒不改正的，可强制执行，费用全部由实施土葬行为人承担。
第三十条 未经批准，擅自兴建殡葬设施的，由县以上民政部门会同建设、土地行政管理部门予以取缔，责令恢原原状，没收违法所得，可以并处违法所得1倍以上3倍以下罚款。
墓穴占地面积超过规定标准的，由县以上民政部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处违法所得1倍以上3倍以下罚款。
第三十一条 办理丧事活动妨害公共秩序和公共卫生，危害公共安全，侵害他人合法权益有下列行为之一的，由县以上民政部门予以制止，并可采取强制执行措施；构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚：
（一）未经批准，将遗体运往外地。
（二）在城市户外搭灵棚、设灵堂。
（三）在城市办丧事高音播放或吹奏哀乐、抛撒纸钱。
（四）在政府指定的宗教场所以外作道场。
第三十二条 对制造、销售纸扎实物用品及封建迷信用品或制造、销售棺木的，由市或县（市）区民政部门会同工商行政管理部门予以没收，可以并处制造、销售金额1倍以上3倍以下罚款。
第三十三条 凡未经民政部门批准、工商行政管理部门登记注册，擅自制造、销售殡葬用品的单位和个人，由市或县（市）区民政部门会同工商行政管理部门予以取缔，由工商行政管理部门依照有关法律、法规予以处罚。
第三十四条 对擅自建立殡仪服务单位或擅自从事遗体运送业务的，由市或县（市）区民政部门予以取缔。
第三十五条 对制造、销售不符合国家技术标准的殡葬设备的，由市或县（市）区民政部门会同工商行政管理部门责令停止制造、销售，可以并处制造、销售金额1倍以上3倍以下罚款。
第三十六条 因殡仪服务人员失职造成骨灰丢失或错付的，殡仪服务单位和责任人应对丧户赔偿损失。殡仪服务人员刁难丧户、向丧户索取钱物的，由民政部门责令退赔；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 国家公职人员在丧葬活动中，违反本办法规定的，除依照本办法给予行政处罚外，民政部门应当通知所在单位和有关部门给予行政处分。
第三十八条 对阻碍、干扰殡葬管理工作人员执行公务或侮辱、殴打殡葬管理人员的，由公安部门依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 从事殡葬管理的工作人员，必须忠于职守，尽职尽责，依法行政。对滥用职权、拘私舞弊或谋取私利的，由其主管部门视情节轻重，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十条 被处罚当事人逾期不履行行政处罚决定的，可依据《中华人民共和国行政处罚法》第五十一条规定处罚。

第七章 附 则

第四十一条 少数民族、港澳同胞、华侨、外国人的殡葬管理，依据国家有关规定实施。
第四十二条 本办法由市民政局负责解释。
第四十三条 本办法自发布之日起施行。铁政发[1994]7号文件《铁岭市殡葬管理办法》同时废止。


略 论 土 地 抵 押 权

杨先旺


内容提要：本文阐述了土地抵押权的概念及其法律特征，着重探讨土地抵押权的法律内涵。通过对土地抵押制度的分析论证，旨在解决现行土地抵押权制度的不足及弥补措施。提出关于土地抵押权制度在运行和实践中存在的种种问题，其着眼点在于通过对土地抵押权的法律规定和法律原理，结合土地抵押权的实践状况，进行理论性的解说，为土地抵押权制度的完善提供参考。

主题词：土地使用权抵押　　客体　　抵押权登记　　效力

一、土地抵押权的概念
在我国，土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内，在不转移土地占有的情况下，将土地使用权作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中，提供土地使用权作为担保的，为抵押人，接受土地使用权担保的债权人，为抵押权人。
土地抵押权是指在土地抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。
从我国现行法律规定来看，土地抵押权是指的土地使用权抵押权，法律只允许对土地使用权进行抵押，而对土地使用权以外的其他土地他项权利，没有明确规定。
二、土地抵押权的法律特征
首先，土地抵押权具有担保物权和土地他项权利双重性质。土地抵押权作为抵押权的属概念，应当归入担保权或者担保物权的范畴，《中华人民共和国担保法》第34条第三项和第五项均把国有土地使用权和集体土地使用权作为可以抵押的财产，因此，从物权法的意义是说，土地抵押权是一种担保物权；同时土地抵押权又是土地他项权利的一种，是设立于土地使用权之上的权利和负担。因此，土地抵押关系的调整，不仅要适用担保法的规定，而且要适用土地法的规定。
其次，土地抵押权的标的为土地使用权。土地使用权与抵押权是两种不同的权利，但土地抵押权必须是基于土地使用权（主权利）才能成立，并以土地使用权作为实现抵押权的标的。土地抵押权成为他项权利，因其标的物为土地，地上物及某些土地权利，抵押在于确保债的经济价值的实现。故提供担保之物必须具有交换价值。出让土地使用权是使用者以出让金钱为代价而取得的，因此，土地使用权可以成为抵押标的物。目前，我国尚无法律明确规定其他土地他项权利可以作为抵押，故土地抵押权的标的仅是土地使用权而非其他。
第三，土地抵押权附属于土地使用权，但两者又有着密切的联系，土地抵押权的效力对土地使用权有着重大影响。一方面，它的发生要以土地使用权的存在和行使为条件，根据我国现行法律，作为主权利的土地使用权，因行政机关依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，作出收回土地使用权的处罚而消灭时，在该土地使用权上设定的抵押权随之消灭。另一方面，它的实现必然导致土地使用权归属的变动。
第四，土地抵押权的设定属于要式行为。设立土地抵押权必须订立书面的抵押合同，并进行土地抵押权抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。我国对土地抵押权登记实行强制登记制度，抵押权登记应当作为抵押合同生效的要件，当事人订立书面抵押合同后未办理登记的视为效力未定，效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。
第五，土地抵押权具有担保物权的功用和效力，它的目的是通过土地权益归属的变更来实现债权的保障，而不是直接满足对土地的利用需求。因此，它不具有对土地占有使用的权益。从土地他项权利性质来分，土地抵押权是担保性他项权利，而其他诸如地上权，地役权等均归属于用益性他项权利。这也是土地抵押权不同于其他土地他项权利的重要特征。
三、土地抵押权的客体范围
1、划拨国有土地使用权。所谓划拨国有土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，土地使用者在缴纳土地补偿费和安置补助费后取得的土地使用权。由于通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，所以以土地使用权作抵押应符合下列条件。（1）土地使用者须领有国有土地使用证。（2）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明。（3）以抵押划拨土地使用权所获收益抵交土地使用权出让金。（4）经县级以上人民政府土地管理部门或者房产管理部门批准。
《中华人民共和国担保法》第36条规定：以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。由此可以看出，以划拨方式取得的土地使用权不能单独设定抵押权，但是，如果以划拨土地上的房屋作抵押的，该划拨土地使用权同时抵押。
2、出让方式取得的国有土地使用权。所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。因此以出让方式取得国有土地使用权人是有偿取得使用权，对土地使用权有权作出处分，包括抵押。但根据现行法律规定，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。
3、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山，荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。根据我国现行法律规定，集体所有的土地使用权一般不能抵押。集体所有的土地使用权包括耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。但是为了促进荒地的开发利用，《担保法》对“四荒”的土地使用权规定允许抵押，但是必须要符合下列条件：第一、用来抵押的使用权必须明确为荒地使用权。第二、对该片荒地抵押人应享有承包经营权。第三、须取得发包方的同意。
4、乡（镇）村企业的建筑物占用范围内的土地使用权。根据《担保法》的规定，乡（镇）村企业的土地使用权不得单独抵押。乡（镇）村企业的土地使用权只能随其地上的建筑物一同抵押，而不能单独抵押。当以乡（镇）村企业的建筑物抵押时，其占用范围内的土地使用权应同时抵押。该土地使用权抵押的设定条件类似于以划拨方式取得的国有土地使用权抵押规则。
四、土地抵押权登记制度
1、土地抵押登记的作用
（1）抵押权的公示及生效的作用。土地抵押权属于担保物权，是一种对世权。因此，对土地抵押权的设立应进行公示，向社会公众展示土地抵押的设立、变更及消灭的法律状况；并且登记制度对土地抵押权的生效起着决定性的作用。如前所述，抵押权的生效均以登记为必要条件。（2）警示效力。土地抵押权登记的目的在于告知公众土地抵押权设立、变更以及消灭的法律信息。其目的，是让公众了解该抵押权的变动情况，自己决定是否进行有关的法律行为。因为根据民法的意思自治原则，法律对债权人对自己是否成为土地抵押权人以及成为第几顺序的抵押权人的事宜无权作出禁止性规定。如果在土地使用权上已经存在着顺位优先的抵押权，抵押权人的权利实现就会存有风险，但如果进行土地抵押登记，就可以给抵押权人提供足够的警示，使之了解设立后顺位抵押权的风险，从而为其行为选择提供全面的法律帮助。
2、土地抵押权登记程序。
根据我国现行法律规定，办理抵押权登记，首先应当由当事人根据不同的土地使用权情况进行地价评估，并鉴定书面的抵押合同，其次在鉴定抵押合同后15日内，由抵押人和抵押权人持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记（如一方到场申请抵押登记，必须持有对方授权委托文件）。最后，土地管理机关审查，进行登记注册，核发《土地他项权利证书》。
3、土地抵押权登记的效力
根据《担保法》的有关规定，土地抵押登记为抵押合同的生效条件，也就是说，以抵押登记为生效条件的土地抵押合同，自办理抵押登记之日起生效，登记生效日即为抵押合同的生效日。抵押权登记后，抵押权人可以对抗一切的第三人。其效力具体表现为：（1）当同一土地使用权存在两个或者两个以上抵押权的，如果有的抵押权已经登记，有的抵押权未登记，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权受偿。（2）在土地抵押权存续期间，抵押人转让土地使用权未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押权已经登记，抵押权人仍可行使抵押权。也就是说，抵押权一经登记，无论抵押财产的受让人是否属于善意，抵押权人都可与之对抗行使追及权。（3）抵押合同成立后，抵押人又将土地使用权出租的，抵押权人行使抵押权导致土地使用权转移的，租赁合同不具有对抗抵押权受让人的效力。（4）已经设立抵押的土地使用权被查封，扣押等财产保全措施或执行措施的，抵押权不受影响。（5）在抵押期间，抵押人的行为足以导致土地使用权的价值减少或者土地使用权灭失的，抵押权人有权予以制止；（6）债务人到期不履行债务时，抵押权人有权请求人民法院依法实施扣押，并自扣押之日起对由该土地产生的自然孳息、法定孳息享有收取权。（7）债务人到期未清偿债务的，抵押权人有权通过拍卖、变变的方式将该土地使用权转让于第三人，并在转让所得的价款中优先受偿。
五、土地抵押权的消灭
土地抵押权消灭的情形主要有下面几种：
1、债务清偿。债务人到期清偿债务或者债务人的担保人或者债务人的清算组织在债务到期后已经将债务清偿完毕，该抵押权自行消灭。
2、抵押物消灭。抵押物消灭主要有三种情况（1）被抵押的国有土地使用权被国家收回或者期限届满。（2）被抵押的集体土地使用权所涉的土地被国家征用（3）土地使用权随建筑物抵押的，该建筑物灭失。
3、土地抵押权实现。抵押人到期不履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产，抵押权人有权依照国家法律，法规和抵押合同的规定处分抵押财产，并就处分抵押物的价款优先受偿，抵押物转归第三人。此时，抵押权实现，设立于土地使用权之上的抵押权也随即消灭。
4、抵押权无效。抵押权因抵押合同或者主合同具有法定无效事由而被依法确认无效。抵押权无效是土地抵押权消灭的一种特殊情况。例如，以划拨方式取得的国有土地使用权单独设立抵押的，以乡（镇）村企业的土地使用权单独设立抵押的，以划拨土地房地产设定抵押未经政府主管部门同意审批的。又如破产企业擅自转让已经抵押的土地使用权。按照《破产法（试行）》第49条的规定，在抵押期间，破产企业对已经抵押登记的房地产进行转让时，应当通知抵押人并告知受让人该房地产已经抵押的情况。破产企业未通知抵押权人或者未告知受让人的，人民法院应依法裁定该转让行为无效。
六 、土地抵押权制度中需要思考的几个问题
1、土地抵押权的客体是否限于土地使用权。
我国的土地抵押权实际是指的土地使用权抵押权，但是，随着社会的发展，我国的法律能否突破这个界限，把土地抵押权的客体扩大到其他土地项权利，答案是肯定的。只要是能够有偿转让的土地他项权利，就应允许抵押。例如，空中权和地下权。我国部分学者也赞成其他土地他项权利可以进行抵押。
2、关于“四荒”土地抵押
《担保法》第34条规定：抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可以抵押。集体土地使用权被允许抵押的条件之一，必须是抵押人对该荒地拥有承包经营权，笔者认为，该限制是不合理、不全面的。应该将包括以购买、租赁、股份合作方式取得的四荒土地使用权规定为允许抵押的条件。对于四荒土地使用权，只要是有偿取得的允许转让的，原则上都可以抵押。
3、土地抵押权登记效力能否对抗土地使用权收回
土地抵押权附属于土地使用权，在土地使用权被收回的情况下，土地抵押权自行消灭。这是我国法律关于二者之间法律效力的规定。但笔者认为，现行法律规定，限制了土地使用权抵押的独立性，使抵押的担保功能降低，交易的安全难以保障。理由主要有以下几方面。其一，在土地使用权出让合同有效期间提前收回土地使用权的行为是一种民事行为，是土地所有人解除土地使用权出让合同的合同行为。土地所有人的收回行为不能对抗抵押人。因为抵押是物权行为。而土地使用权收回是债权行为，根据“物权优于债权”的原理，抵押权自应当得到优先受偿。其二，土地使用权设有抵押并登记后，该抵押即有公信力，它可对抗任何第三人。抵押公信力旨在保护商业信誉及维护善意抵押权人的交易安全。这种公信力不仅是民法中的诚信原则的组成而分，且是各部门立法的基础。因此，一旦发生违反这种公信力的行为时，该行为的效力应当次于具有公信力的抵押效力。其三，土地使用权设定抵押并经登记后，抵押权人即：（1）可以登记的先后次序享有抵押登记利益（2）可以对抗任何第三人的主张。（3）可以排斥次登记或尚未登记的但已“收回”的（土地使用权）效力。基于上述效力，当发生土地使用权收回情形时，抵押权人当然可以主张经登记的权利，并排斥未登记的权利主张或其他债权，先于其他权利享有优先受偿权。
4、划拨土地使用权的房地产抵押权的设定是否应征得批准划拨该土地的人民政府主管部门的批准或同意。
前面已论及划拨的国有土地使用权不能单独设定抵押权，如果该土地使用权土地之上有房屋并且房屋所有人以该房屋设定抵押，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。但该法律规定产生的后果是抵押人无法履行其债务时，必然会出现土地的转让问题。而抵押人自身因为对土地使用权无权作出处分，因此，必须要经过有关政府土管部门的审批，转让方为有效。现在的担保法和房地产管理法对此没有加以明确规定，笔者认为是立法的一个缺憾。划拨土地上的房地产未征得政府同意即可去进行抵押，在法理上也是讲不通的。抵押是对物的一种处分，未征得权利人的同意就以自己并不享有处分权的物去进行抵押，显然是违反了有关物权原理。划拨土地的处分权在国家，政府仍然是地的主人，建筑在这种土地上的房产实际是与地产一起形成了一种国家与土地单位的共有关系。共有的财产未征得共有人的同意擅自作出处分，其处分行为应属无效。因此，划拨土地的房地产未征得政府同意进行抵押应该是无效的。从实践看，未经批准即可以划拨土地的房地产进行抵押也会带来一些不良的后果。其一，离开土地的房屋价格不好确定，其价值只减不增，从而使得房屋价值难以评估，而评估抵押物的价值是抵押的一个程序，不能准确地评估抵押物，必将影响到抵押权的设定和实现。其二，国家对划拨土地可以根据需要收回，如其设定抵押物发生收回，必将严重损害抵押权人的利益。而经过有关部门批准设定的抵押一般是不会转让回收的。其三，影响国家对土地使用权的正常管理和统一安排。根据城市房地产管理法的规定，国家出让土地必须符合土地利用总体规划。城市规划和年度建设用地计划，应有计划，有步骤地进行，而将划拨土地的房地产抵押实际上就难以执行这些规定，因为在实现抵押权时无论是协议方式还是法院诉讼后强制拍卖方式，都将影响国家对土地的管理，否则又会影响抵押权人的利益。如果在设定抵押权时，将政府有关部门审批作为必要条件，这些问题就都可以解决。

参考文献：
1. 张国炎：《土地使用权与抵押权效力问题探析》，载《社会科学》1996年第1期。