案情

　　2010年4月14日，原、被告经协商签订了一份《买卖房协议》，约定被告将自建房屋132平方米砖瓦结构、99平方米草泥结构房屋卖给原告，价格为25万元，原告先行给付15万元定金，余款10万元于被告6月6日倒房时交清，如被告到期不倒房或交付房屋证照有债务纠纷等问题，被告必须如数退还定金，如哪方违约，应承担法律责任，罚金15万元；合同签订后，原告给付了被告15万元定金，被告给原告出具了收据；数日后，黑龙江省萝北县房产部门到被告房屋所在的区域做房屋动迁摸底调查，被告认为被原告欺骗，多次找原告要求退还定金，不再卖房，但原告不同意解除卖房协议，要求继续履行；2010年5月10日，被告将该房屋卖给了其女婿陈军，并且双方到房产部门办理了过户手续；现原、被告双方协商未果，原告诉讼到法院，要求被告继续履行购房协议。

　　审判

　　法院经审理认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，原、被告经协商一致，达成购买房屋的协议，被告应按协议履行；被告认为原告以欺骗手段与被告签订《卖房协议》，没有充分的证据证明，法院不予支持；被告在收取原告定金的情况下，又违反约定将该房屋卖给了他人，并且办理了房屋买卖过户手续，导致原、被告签订的卖房协议不能履行，该协议应予解除，被告亦应承担违约责任；原、被告双方协商的购房价格为250，000.00元，原告交付被告定金150，000.00元，该定金条款违反法律关于定金数额不得超过主合同标的额百分之二十的规定，应按法律规定确定该定金数额为50，000.00元，被告违反合同约定导致合同不能继续履行，应承担双倍返还定金的民事责任，即被告应返还原告150，000.00元以及违约定金50，000.00元。遂判决解除原、被告于2010年4月14日签订的《买卖房协议》，被告于本判决生效后十五日内，返还原告已给付的150，000.00元和违约定金50，000.00元，共计200，000.00元；

　　评析

　　本案是起因房屋买卖引发的诉讼，案情并不复杂，但其中涉及到数个法律条文的适用，在这浅析一下本案中涉及到的几个法律关系。

　　一、房屋买卖合同的签订

　　根据《中华人民共和国合同法》的理论，买卖合同是指当事人双方约定一方交付标的物并转移所有权于他方，他方支付价款的合同。其中依约定应交付标的物并转移所有权的一方为出卖人，受领标的物并支付价款的一方为买受人，出卖人交付的标的物称为出卖物。买卖合同作为社会经济生活中最基本、最典型、最普遍的商品交换形式和法律关系，存在于我们生活的各个方面。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，它既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为1、出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；2、房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；3、房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权的转移必须办理登记手续；4、房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

　　受我国国情影响，我国房屋存在多样性，根据不同标准，可划分为农村房屋、城市房屋、住宅用房、商业用房、公房、私房、商品房、现房、期房、新建房和旧房等等，本案中原被告双方争议的房屋应属于住宅用房，他是供被告家庭和个人日常生活居住使用的房屋，这所房屋的买卖具有上述几个法律特征，因此亦应按法律规定来转移所有权。在双方买卖过程中，原、被告主体合格，意思表示真实，双方约定的内容不违反法律规定、行政法规或者社会公共利益，因此该合同是依法成立的，且自成立时生效，即双方签订的房屋买卖合同是有效合同。

　　二、房屋买卖合同的履行　

　　《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告方在收取定金后，应在指定日期履行腾让住房的义务，原告方亦应在被告腾让住房时，交清剩余款项。但是，被告在履行合同过程中，认为被原告所欺骗，因为该房屋所在的区域要进行动迁，而动迁费恐怕要比双方约定的房款高一些，因此被告提出反悔，要求退还收到的定金，而原告认为被告应按合同履行，只要房不退款。在此过程中，被告以欠他人款为由，将争议的房屋又卖给了其女婿陈军，并且双方到房产部门办理了过户手续，导致“一房二卖”，由此引发诉讼。

　　很显然，被告的行为违反了《合同法》中的诚实信用原则，其不仅不按约定履行合同，而且又将房屋转卖了他人并办理了房屋登记手续，使该房屋的所有权人依法进行了变更，导致房屋买卖合同不能继续履行，被告负有全部的违约责任。

　　三、房屋买卖合同的解除

　　《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所谓继续履行，也称实际履行、强制履行，作为一种违约后的补救方式，是指非违约方请求违约方按照合同约定的标的履行合同义务，而不能以其他标的加以代替。在一物二卖的情况下，因两个买卖合同的标的物均为特定物，就同一特定标的物出卖人是无法多次履行的，特别是房屋买卖合同，因房屋的不可移动性，使得一房数的出卖人在承担继续履行责任时，成为法律上和事实上的履行不能。因此在这种情况下，符合了《合同法》九十四条规定的解除条件，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。因此被告的一房二卖行为构成了根本的违约，导致原告购买房屋的目的彻底落空，该房屋买卖合同应当解除。

　　（作者单位：黑龙江省萝北县人民法院）
湖北省人大


湖北省神农架自然资源保护条例
颁布单位:湖北省人大常委会

颁布时间:19870217

实施时间:19870601

失效时间:19980101

标题:湖北省神农架自然资源保护条例

题注:（１９８７年２月１７日湖北省第六届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过）

目录:

第一章 总　则

第二章 保护对象

第三章 对自然保护区的保护

第四章 对非自然保护区的保护

第五章 奖励与惩罚

第六章 附　则



正文:

第一章 总　则

第一条 为保护神农架自然资源，维护生态平衡，促进科学研究，发展旅游事业，根据《中华人民共和国森林法》、《森林和野生动物类型自然保护区管理办法》，结合神农架的实际情况，制定本条例

第二条 本条例适用于神农架范围内森林资源、动植物资源、地质矿产资源和旅游资源等（以下简称自然资源）的保护。

第三条 神农架自然保护区是国家级森林和野生动物类型自然保护区，由省林业主管部门管理。自然保护区的管理机构在省林业主管部门和神农架林区人民政府领导下，做好自然保护区的自然资源保护工作。神农架非自然保护区的自然资源保护工作，由林区人民政府负责。

第二章　保护对象

第四条 重点保护对象： （一）自然保护区范围内的各种自然资源； （二）非自然保护区的珍稀动植物； １、金丝猴、金猫、金钱豹、华南虎、猕猴、水獭、小灵猫、毛冠鹿、麝、（）羚、金雕、金鸡（红腹锦鸡）、白冠长尾雉、红腹角雉、大鲵（娃娃鱼）等受国家重点保护的动物以及白化型珍稀野生动物。２、珙桐、大果青　、连香、鹅掌揪、香果、水青、蓖子三尖杉等受国家重点保护的植物。 （三）刘享寨、将军寨和徐家庄林场大面沟（杉树坪）的冷杉林群落和摩天岭规定范围内的阔叶林，阳日镇红岩岭的野生腊梅群落，海拔两千五百米以上的林木；（四）燕子洞、冷热洞、燕子垭、三宝洞、冰洞、红坪画廊、小当阳的千年铁坚杉、三里荒的大梭罗树等规定范围内的自然景观； （五）非自然保护区重要的地质现象，如上前寒武系地层剖面等；（六）动植物化石。

第五条 一般保护对象： （一）铁厂河等地有科研价值的岩层； （二）官封乡唐代塔群等名胜古迹遗址； （三）公路干线和主要支线两旁国家规定范围内的树木和植被。

第三章　 对自然保护区的保护

第六条 在自然保护区中划分核心区和实验区，并划界立标，设立哨卡，建立各种珍稀动植物档案。核心区只供进行观测研究；实验区可以进行科学实验、教学实习、参观考察、拍摄影片和驯化培育珍稀动植物等活动。凡到核心区和实验区进行上述活动的单位和个人，包括外国人，必须按国家规定征得省以上林业主管部门同意，并按有关规定交纳保护管理费。 在实验区范围内，可以根据国家有关规定开展旅游活动。

第七条 在自然保护区内建立机构和修筑设施的，必须由自然保护区管理机构报林区人民政府审核，经省林业主管部门批准。

第八条 自然保护区内的居民，应当遵守本条例的规定，生产、生活的活动范围相对固定，在确保自然资源不受破坏的前提下，从事生产和其它经营活动，也可以承包自然保护区组织的劳务或保护管理任务。对自然保护区内的农民免征农业税和特产税。

第九条 禁止在自然保护区内捕捉采集本条例第四条规定的珍稀动植物和上前寒武系地层剖面等重要地质现象的岩石、化石、矿石等标本。如有特殊需要，必须严格履行审批手续，在指定的地方按指定的方式进行，并注意保护好周围植被及野生动物栖息的巢、穴、岩洞。

第十条 自然保护区外围十五公里内不准兴建污染环境的工矿企业。

第四章　 对非自然保护区的保护

第十一条 禁止毁林开荒。坡度在二十五度以上的耕地应逐步停耕还林。

第十二条 采伐林木必须按省下达的采伐计划，凭证采伐。严禁超越权限发放采伐许可证。严格按采伐规程办事。采伐中如发现具有特种用途的林木、母树林及本条例规定禁止采伐的林木，必须妥为保护。

第十三条 坚持谁采伐、谁更新的原则，皆伐的必须在采伐的当年或次年内完成更新造林；择伐和间伐的也要按有关规定搞好林木更新。

第十四条 严禁捕猎、采集本条例第四条第二项规定的珍稀动植物。如有特殊需要，必须按国家的规定报经有关部门批准，取得有关证件后才能进行。

第十五条 做好经常性的森林火灾的预防工作。禁止放火烧荒。每年１０月１日至次年４月底为神农架森林防火期。在防火期内，严禁森林野外用火，确需用火的，必须经林区林政管理部门批准，必要时由公安机关派员到现场监护。

第十六条 本条例第四条第五项规定的上前寒武系地层剖面等重要地质现象，应划界立标，禁止在规定范围内开采矿产资源，需要采集岩石、化石、矿石标本的，须报经省地质矿产部门审批。

第十七条 鼓励企事业单位和个人按有关规定在非自然保护区范围内建立驯化、培育珍稀动植物基地。

第五章　 奖励与惩罚

第十八条 对认真执行本条例，在保护自然资源方面有重要贡献，制止、检举、揭发破坏自然资源行为的有功单位和个人，应给予表彰和物质奖励。

第十九条 凡违反本条例有关规定，处罚办法如下： （一）违反本条例第七条、第九条、第十四条、第十六条的规定，使自然资源受损失较小的，给予批评教育，没收违法所得，并处以违法所得十倍以下的罚款；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）违反本条例第十一条规定的，令其限期补栽幼林，并按滥伐株数处以违法所得五倍的罚款。 （三）违反本条例第十二条规定，给直接责任人行政处罚；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）违反本条例第十三条规定，未按期完成更新造林任务的，发放采伐许可证的部门应吊销或停止发证，直到完成更新造林任务为止；延误时间长的，处以造林费用二倍以下的罚款。对直接责任人由所在单位或者上级主管机关给予行政处分，（五）违反本条例第十五条规定，按《中华人民共和国森林法实施细则》第二十二条第四项处罚。

第二十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起三十天内，向人民法院起诉。期满不起诉又不履行的，作出决定的单位可以申请人民法院强制执行。

第六章　 附　则

第二十一条 本条例由省林业主管部门负责解释。

本条例自１９８７年６月１日起施行。