商业银行房地产贷款风险管理指引
中国银行业监督管理委员会
商业银行房地产贷款风险管理指引
中国银行业监督管理委员会
2004年9月2日
第一章 总 则
第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章 风 险 控 制
第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条 商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：
（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；
（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；
（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。
第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真实性、完整性，以有效监控整体贷款状况。
第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情况。
第三章 土地储备贷款的风险管理
第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条 商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。
第四章 房地产开发贷款的风险管理
第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35％。
第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保，确保担保真实、合法、有效。
第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。
第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况，防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息之前，防止将销售款挪作他用。
第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况，确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响，利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系，建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案，并积极采取措施化解因此产生的各种风险。
第五章 个人住房贷款的风险管理
第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定，不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素（其中具体项目内容参见附件1）。
第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息（包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况）将经过贷款审核人员的调查确认，并要求借款人据此签署书面声明。
第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况（具体内容参见附件2）。
第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后，应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响；应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力；应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查，包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查，审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况，以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行对自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10％股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）申请个人住房贷款进行审核时，不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力，应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式，了解其经营情况和真实财务状况，全面分析其还款能力。
第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款，如借款人是自雇人士或公司的股东、董事，商业银行应要求借款人提供公司财务报表，业务资料并进行审核。
第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限，但所有住房贷款的贷款成数不超过80％。
第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55%）。
房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入，即单一申请为申请人本人可支配收入，共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款，如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景，了解其在华购房的目的，并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估，可根据各行实际情况选择内部评估，但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。
对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前，贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次，从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况，决定发放抵押贷款的，应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款，应有专门的处理方法，除将发放原因和理由记录存档外，还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。
第六章 风险监管措施
第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价，并确定监管重点。
第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况，每年至少选择两家商业银行，对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查：（一）贷款质量；（二）偿付状况及催收情况；（三）内部贷款审核控制；（四）贷后资产的风险管理；（五）遵守法律及相关规定；（六）需要进行检查的其他事项。
第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行，将组织跟踪检查。
第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构，一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为，将及时予以通报。
第七章 附 则
第四十六条 本指引由银监会负责解释。
第四十七条 本指引自发布之日起施行。
附件下载:
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论我国的离婚损害赔偿法律制度
徐会展
2001年4月28日修正施行的《婚姻法》第四十六条规定：“有下列情形之一，导致离婚的，无过错方有权请求损害赔偿：（一）重婚的；（二）有配偶者与他人同居的；（三）实施家庭暴力的；（四）虐待、遗弃家庭成员的。”从而在立法上正式确立了我国的离婚损害赔偿法律制度。本文尝试从法理和实务两个方面，重点对离婚损害赔偿制度的渊源、立法背景、构成要件、引起赔偿的情形、权利义务主体、赔偿范围和提出时间等进行探讨，以期为大家在学习和使用这一权利救济制度时提供参考。
一、离婚损害赔偿制度的渊源和立法背景
离婚损害赔偿制度的提出，是基本西方社会的婚姻契约原理。根据婚姻契约原理，当配偶一方因过错违反婚姻契约所规定的义务时，无过错的配偶一方有权请求损害赔偿。1907年的《瑞士民法典》最早规定了离婚过错赔偿制度，其规定：“因离婚，无过错的配偶一方在财产权或期待权方面遭受损害的，有过错的一方应支付合理的赔偿金；因导致离婚的情势，配偶一方的人格遭受重大损害的，法官可判与一定金额的赔偿金作为慰抚。”其后，1920年的北欧诸国的婚姻法、1931年中华民国民法典、1941年修改后的法国民法典都陆续设立了离婚损害赔偿制度。日本民法虽无关于离婚过错赔偿制度的明确规定，但学说和判例均承认离婚损害之存在。
而在我国，由于长期以来都没有采用婚姻契约理论，认为“婚姻是男女双方精神上的结合。虽然也涉及财产内容，但它主要是人身关系，而不是契约关系。”⑴基于这样的理论前提，我国婚姻法在很长的一段时间里一直未对离婚损害赔偿制度作任何规定。该制度的缺失使离婚诉讼标的和当事人的权利缺少一个应有的环节，而立法和司法实践中又无法回避破裂主义离婚中客观存在的过错情形，并在潜意识上力图追求对过错行为的处罚和对无过错者的保护，于是不得不在子女抚养监护的认定、共同财产的分割和困难帮助的解决等诉讼标的层面，确立所谓的“照顾无过错一方”、“保护无过错一方”、“有利于无过错一方”等适用性原则，甚至在有些实践操作上直接公然违背破裂主义离婚标准的要求，以是否准予离婚来表现对过错行为的惩罚或对无过错方的保护与救济。这种通过牺牲过错行为人的其他权利或利益来达到惩罚过错者和保护、救济无过错者目的的做法，不但容易陷入法理的误区，而且也很难达到惩罚与保护的“双赢”，甚至反而会使过错方和无过错方均遭到权利的侵害。因此，只有准确把握离婚诉讼的客观规律，确立离婚损害赔偿制度，才能明晰离婚中的不同法律关系，完整、公平地保护当事人各方的合法权益。
改革开放以后，我国和国外的法律交流日益增多，在婚姻法方面也有许多先进的法律理论和做法被引进，国家立法的重心也逐渐转移到着重于处理我国所面临的实际问题上来。1993年11月3日最高人民法院发布的《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》指出，人民法院在审理离婚案件对夫妻共同财产的处理上，要坚持“照顾无过错方”的原则。这一规定或可作为我国离婚损害赔偿制度的前身。但由于该司法解释对“过错”的外延、内涵未作出界定，对具体的“照顾”方式也没有可参照的依据，因此，该原则在司法审判中难以得到真正的落实。经过理论界的长期探讨和司法实践中的经验总结，2001年《婚姻法》修正案中正式确立了离婚损害赔偿制度。随后，最高人民法院在2001年10月27日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》（以下简称《解释（一）》）和2004年1月1日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《解释（二）》）中，对离婚损害赔偿制度在具体适用时的一些问题作出了规定。至此，我国的离婚损害赔偿法律制度基本确立。
二、离婚损害赔偿的构成要件
离婚损害赔偿属民事损害赔偿的一种，可适用一般民事赔偿责任的构成要件。根据我国民法通则和婚姻法的有关规定，离婚损害赔偿责任的构成应满足以下条件：
（一）妨害婚姻家庭关系的违法行为的存在
判断违法性的标准就是看是否违反法律规范。具体到离婚损害赔偿而言，就是看是否违反了《婚姻法》第四十六条的规定。根据该条的规定，妨害婚姻家庭关系的违法行为包括：(1)重婚；(2)有配偶者与他人同居的；(3)实施家庭暴力的；(4)虐待、遗弃家庭成员的。如果实施的是这四种情形以外的其他违法行为，如通奸、嫖娼、赌博、吸毒等，不管造成了何种后果，都不会引起离婚损害赔偿。
（二）妨害婚姻家庭关系的违法行为导致了夫妻间的离婚
离婚损害赔偿的提出，要求必须有离婚这一结果要件。如果配偶一方实施了《婚姻法》第四十六条规定的违法行为，但并没有离婚；或者双方虽然离婚，但并没有《婚姻法》第四十六条规定的违法行为；或者双方虽然离婚，配偶一方也具有《婚姻法》第四十六条规定的违法行为，但二者并不有因果关系，都不构成离婚损害赔偿。
（三）离婚造成了当事人的损害
损害事实是构成损害赔偿的要件之一。如果没有财产的或人身的损害，也就失去了承担损害赔偿责任的前提。损害是指利益的减少和丧失，包括财产损害和非财产损害。财产损害是指财产利益的减少和丧失。如财产被侵占、毁损，承包经营权受侵犯等。这里的财产利益即包括物、货币、有价证券，也包括财产性权利。非财产权害是指非财产利益的减少、丧失或者伤害，例如对他人名誉权的侵犯。这里的非财产利益既包括名誉、尊严、荣誉、姓名等，也包括人的情感。配偶一方具有《婚姻法》第四十六条规定的情形，并导致离婚的，都会对对方的非财产利益造成损害。
（四）违法行为人存有过错
离婚损害赔偿中适用过错责任原则，即要求配偶一方在实施《婚姻法》第四十六条规定的行为时主观上具有过错。在实行破裂主义离婚的今天，离婚本身并不构成侵权行为，离婚是对婚姻破裂事实的认定。构成侵权行为的是引起离婚的原因，如通奸、姘居、重婚、虐待和遗弃等行为。行为人的过错是指支配行为人从事侵权行为的故意和过失的状况。首先，过错表现为一种主观状态，即侵权人的主观故意和过失；其次，过错表现为受行为人主观意志支配的外在行为，行为人的主观意志外化为行为时，才具有法律上的意义。这里的过错是主观和客观因素相结合的概念，即将主观过错外化为违法行为。因此，民法和婚姻法上的过错不是单纯指行为人主观状态上的过错，而同时意味着行为人的行为违反了法律和道德，并造成对他人的损害，过错体现了法律和道德对行为人行为的否定评价。⑵
三、引起离婚损害赔偿的情形
（一）重婚
2001年《婚姻法》第三条第二款规定：“禁止重婚。禁止有配偶者与他人同居。”婚姻法学界据此普遍认为，2001年《婚姻法》抛弃了将重婚分为法律上的重婚和事实上的重婚的做法，《婚姻法》中的重婚仅指法律上的重婚，即当事人采取欺骗的手段骗取婚姻登记机关的认可，一个人同时在婚姻登记机关取得两个以上的婚姻证明，在形式上表现为一个人同时拥有两个以上的婚姻关系。⑶笔者认为，从逻辑学和和词语学的角度讲，这是对法条字面含义的正常解释，这种解读是正确的。但随后出台的《解释（一）》第二条对“有配偶者与他人同居”进行了范围小于其正常含义的界定，即指“有配偶者与婚外异性不以夫妻名义，持续、稳定地共同居住。”这样的解释就会使“有配偶者与婚外异性未办理结婚登记，但以夫妻名义，持续、稳定地共同居住。”这一在实际生活中较多存在且对合法配偶中的无过错方造成严重伤害的行为，因为既不符合“重婚”、也不符合“有配偶者与他人同居”，从而不能适用离婚损害赔偿，这是与立法的本意相违的。为化解这一解释上的矛盾，笔者建议，在最高人民法院或全国人大及其常委会未对“有配偶者与他人同居”的定义进行改动前，可将《婚姻法》第四十六条中“重婚”的定义进行扩张性的解释，应当既包括一个人在婚姻登记机关同时存在两个以上的结婚登记的情形，也包括有配偶者与婚外异性未办理结婚登记，但以夫妻名义，持续、稳定地共同居住的情形。为防止婚姻法学因此可能发生的混乱，可明确对“重婚”的这种解释，仅针对《婚姻法》第四十六条规定的离婚损害赔偿制度。
（二）有配偶者与他人同居
《解释（一）》第二条对“有配偶者与他人同居”进行了界定，即指有配偶者与婚外异性不以夫妻名义，持续、稳定地共同居住。最高人民法院民庭的同志认为，有配偶者与他人同居就是指“包二奶”和“包二爷”现象，但主要是指“包二奶”现象，它是现实社会对重婚以外的其他违反一夫一妻制行为的俗称。⑷这与社会上一些没有配偶的男女之间的同居行为有本质区别。如男女青年在恋爱中的试婚同居，符合法定结婚实质条件的男女未办理结婚登记即以夫妻名义共同生活的同居，一些丧偶的老年人因考虑到子女、财产、身体、社会习俗等因素，不以结婚为目的同居行为，这些同居虽然违反了法定的结婚形式要件，但没有违反一夫一妻制，尚不属《婚姻法》禁止的行为。另外，为了限制和避免法律对公民私权领哉的过分干预，“有配偶者与他人同居”的行为与通奸、嫖娼及其他偶发性的婚外性行为也应有区别，即应将两性间的同居理解为持续、稳定的共同居住生活，而不是临时短暂性的共居一处。至于是否构成了同居关系，应从双方共同生活的时间长短、双方关系的稳定程度等方面进行把握，由承办法官根据个案具体情况自由裁量。
（三）实施家庭暴力
《解释（一）》第一条规定，家庭暴力是指“行为人以殴打、捆绑、残害、强行限制人身自由或者其他手段，给其家庭成员的身体、精神等方面造成一定伤害后果的行为。”我们可以从以下三个方面来理解这一定义：首先，家庭暴力的行为主体即施暴人与受害人之间应存在有特定的亲属身份关系，鉴于家庭暴力的实施是以家庭住所为行为场所，这里的家庭成员应理解为具有亲属身份关系且在日常生活中共同居住生活的人员，即这里的家庭应理解为法律的概念，应以户籍登记为准，而不是传统习俗所理解的家族和家族成员；其次，家庭暴力的表现形式为殴打、捆绑、残害、强行限制人身自由或其他手段，给其家庭成员的身体、精神等方面造成了一定的伤害后果。家庭成员间的日常争吵、偶尔打闹及尚未造成严重后果的家庭纠纷应被排除在外，这既符合我国的国情，也有利于维护利家庭的和睦、稳定。
（四）虐待、遗弃家庭成员
虐待，是指以作为或不作为的形式，对家庭成员歧视、折磨、摧残，使其在精神上、肉体上遭受损害的违法行为，如打骂、恐吓、冻饿、患病不予治疗、限制人身自由等。从学理上讲，虐待和家庭暴力存在一定的包容关系，但虐待的性质和程度要比家庭暴力更严重，家庭暴力只是虐待等诸多表现中的一种，持续性、经常性的家庭暴力构成虐待。夫妻一方有虐待家庭成员行为，导致夫妻感情破裂的，无过错方有权要求虐待行为人承担损害赔偿责任。由于法律明确使用了“家庭成员”一词，故无论受害人是配偶一方还是家庭其他成员，均不影响无过错方以对方有虐待行为为由，请求离婚损害赔偿。
遗弃，是指家庭成员中负有赡养、抚养、扶养义务的一方，对需要赡养、抚养或扶养的另一方，不履行义务的违法行为，如成年子女不赡养无劳动能力或生活困难的父母等。夫妻一方有遗弃家庭成员的行为，足以满足损害赔偿事由的法定要求，至于遗弃行为是否造成了严重后果，法律并没有作特别要求。对受害人而言，再多的金钱赔偿并不能改变被亲人遗弃的事实，但对违法行为人来说，要求其承担赔偿责任体现了法律对其行为的否定评价。
四、离婚损害赔偿的权利义务主体